Combien de temps dure un viager ? Aléa et espérance de vie
Un viager dure jusqu’au décès du vendeur, ou du dernier des deux vendeurs lorsque la rente est constituée sur deux têtes. Il n’existe pas de statistique publique fiable sur la durée moyenne des viagers en Belgique. Les praticiens raisonnent à partir de tables de mortalité, qui donnent une moyenne pour une population, mais ne permettent pas de prévoir la durée d’un contrat particulier.
« Combien de temps vais-je payer ? » est la première question de presque tout acheteur en viager ; « combien de temps vais-je percevoir la rente ? » est celle du vendeur. La réponse honnête est que personne ne le sait, et que c’est précisément ce qui définit le viager. On peut en revanche comprendre de quoi dépend cette durée, comment les professionnels l’estiment et ce qu’elle change pour chacune des parties.
La durée d’un viager, en principe
Le viager prend fin au décès de la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée, en règle générale le vendeur. Lorsqu’un couple vend ensemble avec une clause de réversion, la rente continue d’être versée au survivant et le contrat ne s’achève qu’au second décès. La durée est donc égale à la durée de vie restante du ou des crédirentiers à partir de la signature.
Le décès de l’acheteur, lui, ne met pas fin au contrat : ses héritiers reprennent l’obligation de payer. Le rachat de la rente, par accord entre les parties, ou la résolution du contrat pour défaut de paiement, lorsqu’une clause résolutoire le permet, peuvent toutefois y mettre un terme anticipé.
Pourquoi il n’existe pas de « durée moyenne » fiable
Aucune source publique belge ne recense la durée effective des viagers. Les ventes en viager ne font pas l’objet d’une statistique distincte permettant de suivre la date de signature et la date de fin de chaque contrat. Les chiffres que l’on rencontre parfois sous la forme « un viager dure en moyenne X ans » ne reposent donc, en Belgique, sur aucune donnée vérifiable.
Même si une telle statistique existait, elle serait de peu d’utilité pour un cas concret. Une moyenne calculée sur des contrats signés à des âges très différents ne dit rien de la durée probable d’un viager conclu avec un vendeur de 70 ans plutôt que de 85 ans, seul ou en couple.
Ce que disent les tables de mortalité
Les praticiens utilisent l’espérance de vie pour estimer la durée probable de versement de la rente et, en viager occupé, de l’occupation du vendeur. Trois propriétés de ces tables sont utiles à connaître :
- l’espérance de vie résiduelle diminue avec l’âge, mais moins vite qu’on ne l’imagine : plus une personne a déjà vécu longtemps, plus l’âge qu’elle atteindra probablement est élevé ;
- elle diffère selon le sexe, ce qui explique que les calculs distinguent souvent hommes et femmes ;
- pour deux personnes, la durée jusqu’au second décès est en moyenne plus longue que l’espérance de vie de chacune prise isolément.
Aucune table n’est imposée par la loi pour le viager. Selon les praticiens, on utilise des données de Statbel ou des tables d’assureurs, plus ou moins prudentes, combinées à un taux technique. Le choix de la table influence directement le montant de la rente (voir comment la rente viagère est déterminée).
L’aléa, une incertitude exigée par le droit
Le viager est un contrat aléatoire : son équilibre dépend d’un événement incertain, la date du décès. Le droit belge ne se contente pas de tolérer cette incertitude, il l’exige. Sans aléa réel, le contrat peut être annulé ou requalifié, par exemple en donation déguisée.
Plusieurs règles en découlent, à vérifier avec un notaire :
- selon les articles 1974 et 1975 de l’ancien Code civil, le contrat est sans effet si le crédirentier était déjà décédé au jour de la signature, ou s’il était atteint d’une maladie dont il est décédé dans les vingt jours suivant la date du contrat ;
- au-delà de ce délai, un décès rapproché ne remet pas en cause le contrat par lui-même, mais l’aléa peut être contesté si l’acheteur connaissait un état de santé rendant le décès prévisible à brève échéance ;
- une rente dérisoire, ou inférieure aux revenus que le bien produit, fait aussi disparaître l’aléa.
Il en résulte que chercher à « prévoir » la durée d’un viager à partir de l’état de santé du vendeur est non seulement aléatoire, mais juridiquement risqué.
Ce que la durée change pour chaque partie
Pour le vendeur, la durée détermine le total perçu : plus il vit longtemps, plus il reçoit de rentes, sans jamais avoir à restituer quoi que ce soit. Un décès précoce réduit le total perçu par rapport à une vente classique, ce qui peut aussi diminuer ce que recevront ses héritiers.
Pour l’acheteur, la durée détermine le coût final du bien. Il connaît son engagement mensuel, pas son engagement total.
Raisonner sur une seule durée, même « moyenne », conduit donc à sous-estimer le risque. Il est plus utile de vérifier que l’engagement reste supportable dans un scénario long, et de garder à l’esprit que le vendeur, lui, compte sur cette rente pour toute sa vie.
Le viager à terme : quand la durée est fixée à l’avance
Certaines parties préfèrent supprimer l’incertitude sur la durée. Le viager à terme, ou vente à terme, prévoit des paiements pendant une durée fixée dans l’acte (par exemple dix ou quinze ans), indépendamment de la survie du vendeur. Si celui-ci décède avant l’échéance, les paiements restants sont dus à ses héritiers ; s’il vit au-delà, ils s’arrêtent à la date prévue.
Ce n’est plus un contrat aléatoire au sens strict : l’acheteur connaît le prix total, le vendeur ne bénéficie plus d’un revenu garanti à vie. Les deux formules se comparent dans l’article viager ou vente à terme.
Comment raisonner sur la durée avant de s’engager
Quelques réflexes permettent d’intégrer l’incertitude plutôt que de la nier :
- pour l’acheteur : simuler le coût total sur plusieurs durées, dont une nettement supérieure à l’espérance de vie du vendeur ; prévoir l’effet de l’indexation ; vérifier que la rente reste payable en cas de baisse de revenus, de retraite ou de décès (les héritiers devront la reprendre) ;
- pour le vendeur : se demander si la rente prévue suffit pour toute la durée de sa vie, y compris si ses besoins augmentent ; pour un couple, prévoir la réversion au survivant ; accepter qu’un décès rapide profite à l’acheteur, c’est la contrepartie de la garantie viagère ;
- pour les deux : s’appuyer sur une table de mortalité et un taux technique explicites, de sorte que chacun comprenne comment la rente a été calculée.
L’âge du vendeur au moment de la vente est le facteur qui pèse le plus sur ces calculs ; il fait l’objet d’un article spécifique : l’âge du vendeur et le viager.
Questions fréquentes
Un vendeur en mauvaise santé peut-il vendre en viager ?
Oui, la loi ne l’interdit pas. Mais si son décès survient dans les vingt jours de la signature à la suite d’une maladie dont il était déjà atteint, le contrat est sans effet. Au-delà, l’aléa peut encore être contesté si le décès était prévisible à brève échéance et connu de l’acheteur.
La rente s’arrête-t-elle si le vendeur part en maison de repos ?
Non. La rente est due jusqu’au décès, quel que soit le lieu de vie du vendeur. En viager occupé, un départ définitif peut seulement modifier le droit d’occupation, selon les clauses de l’acte.
Peut-on raccourcir la durée en rachetant la rente ?
L’acheteur ne peut pas imposer le rachat de la rente en remboursant un capital. Un rachat est possible si le vendeur l’accepte, à un montant convenu entre eux, et met alors fin au contrat de manière anticipée.
Les tables de mortalité utilisées sont-elles les mêmes pour tous les viagers ?
Non. Aucune table n’est imposée. Selon le praticien, le calcul peut reposer sur des tables générales de population ou sur des tables d’assureurs, ce qui peut aboutir à des rentes différentes pour une même situation.