Glossaire du viager

Réduction de la base imposable aux droits d’enregistrement, accordée par certaines Régions à l’acquéreur d’un logement sous des conditions qui leur sont propres.

L’abattement diminue le montant sur lequel les droits d’enregistrement sont calculés. Son existence, son montant et ses conditions relèvent de la compétence des Régions wallonne, de Bruxelles-Capitale et flamande, et ont été modifiés à plusieurs reprises : il n’existe donc pas de règle unique pour la Belgique.

En viager, la question se pose surtout pour l’acheteur. Les conditions habituelles (acquisition d’une habitation propre et unique, obligation d’y établir sa résidence dans un délai donné) se concilient mal avec un viager occupé, puisque le vendeur reste dans les lieux. Seul le notaire peut indiquer si l’opération envisagée ouvre droit à un abattement ou à une autre réduction.

Voir aussi Droits d'enregistrement Frais de notaire Capitalisation de la rente Valeur vénale

Acte reçu par un notaire dans les formes légales ; pour une vente en viager, il constate le transfert de propriété, permet sa transcription et rend la vente opposable aux tiers.

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Voir aussi Compromis de vente Droits d'enregistrement Privilège du vendeur Clause résolutoire Frais de notaire Condition suspensive

Incertitude sur la durée de vie de la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée ; elle rend le coût final du viager inconnu et conditionne la validité du contrat.

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Voir aussi Contrat aléatoire Espérance de vie (tables de mortalité) Rente viagère Donation déguisée (requalification) Règle des vingt jours Crédirentier

Montants périodiques d’une rente viagère, mensuels ou trimestriels, échus ou à échoir ; le mot désigne chaque versement de la rente et non uniquement les sommes en retard.

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Voir aussi Rente viagère Crédirentier Débirentier Indexation de la rente Certificat de vie Clause résolutoire

Contrat par lequel une personne cède un bien en échange d’une prise en charge en nature : logement, nourriture, soins. Notion surtout développée en droit français, peu usitée en Belgique.

Le bail à nourriture désigne une convention dans laquelle la contrepartie de la cession d’un bien n’est pas, ou pas seulement, une somme d’argent, mais l’engagement d’entretenir le cédant jusqu’à son décès : le loger, le nourrir, lui apporter soins et assistance. La notion est surtout connue de la jurisprudence et de la doctrine françaises.

En droit belge, elle ne fait pas l’objet d’un régime propre. Une telle convention pourrait, selon sa rédaction, être analysée comme une rente viagère servie en nature ou comme un contrat innommé. Son caractère très personnel et la difficulté d’évaluer les prestations en font un montage rare, à examiner avec un notaire.

Voir aussi Rente viagère Contrat aléatoire Viager occupé Aléa

Partie du prix d’un viager payée en capital par l’acheteur au moment de l’acte authentique ; le solde est converti en rente viagère. Son montant est librement négocié.

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Voir aussi Rente viagère Valeur vénale Décote d'occupation (valeur occupée) Capitalisation de la rente Droits d'enregistrement Débirentier

Calcul qui convertit une suite de rentes viagères futures en une valeur unique à la date du contrat, à l’aide de tables de mortalité et d’un taux technique.

La capitalisation exprime en un seul montant ce que « vaut » aujourd’hui une rente viagère dont la durée est inconnue. Elle combine deux éléments : la probabilité que chaque échéance soit effectivement payée, tirée des tables d’espérance de vie, et l’actualisation des montants futurs au moyen d’un taux technique.

En pratique, l’opération sert dans les deux sens : partir d’une valeur du bien pour en déduire la rente, ou partir d’une rente pour vérifier la cohérence du prix. Elle intervient aussi dans la base des droits d’enregistrement, qui comprend le bouquet et la valeur capitalisée des rentes. Aucune table légale n’étant imposée, le résultat dépend des hypothèses retenues.

Voir aussi Rente viagère Taux technique Espérance de vie (tables de mortalité) Droits d'enregistrement Bouquet

Document attestant qu’une personne est en vie à une date donnée ; en viager, il permet au crédirentier de justifier de son existence pour réclamer les arrérages.

L’ancien Code civil prévoit que le crédirentier ne peut demander les arrérages qu’en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée. Le certificat de vie est la preuve habituelle de cette condition ; il est en règle générale délivré par l’administration communale du domicile.

L’acte de vente peut organiser la fréquence de cette justification, par exemple une fois par an, ou prévoir d’autres modes de preuve. Pour le débirentier, c’est une précaution contre le versement de rentes après un décès qui ne lui aurait pas été signalé.

Voir aussi Crédirentier Arrérages Débirentier Rente viagère

Dépenses d’un immeuble en copropriété (entretien, syndic, travaux des parties communes) que l’acte de viager répartit entre le vendeur occupant et l’acheteur.

Dans un appartement, le syndic adresse les appels de fonds au propriétaire. Lorsque le bien est vendu en viager occupé, il faut donc préciser qui supporte quoi. La pratique s’inspire souvent de la distinction entre l’entretien courant, à charge de l’occupant, et les grosses réparations, à charge du propriétaire, mais l’acte peut prévoir une autre répartition.

Les charges ordinaires (chauffage collectif, nettoyage, ascenseur, frais de syndic) se distinguent des charges extraordinaires liées à des travaux importants décidés en assemblée générale. Il est utile de consulter les procès-verbaux récents et l’état du fonds de réserve avant de signer.

Voir aussi Viager occupé Grosses réparations Réparations d'entretien Précompte immobilier

Clause fixant à l’avance l’indemnité due en cas d’inexécution d’une obligation ; en viager, elle détermine souvent ce que conserve le crédirentier si la vente est résolue.

La clause pénale évalue forfaitairement le dommage causé par un manquement, ce qui évite d’avoir à le chiffrer devant le juge. Dans un acte de viager, elle accompagne fréquemment la clause résolutoire : elle peut prévoir que, si la vente est résolue pour défaut de paiement, le bouquet et les arrérages déjà perçus restent acquis au crédirentier, en tout ou en partie.

En droit belge, une pénalité ne peut pas avoir pour objet de punir : le juge peut, en règle générale, réduire une indemnité manifestement excessive au regard du dommage prévisible. Sa rédaction mérite donc une attention particulière, avec le notaire.

Voir aussi Clause résolutoire Arrérages Bouquet Crédirentier

Clause expresse de l’acte qui permet au vendeur d’obtenir l’anéantissement de la vente en viager et la restitution du bien si l’acheteur ne paie pas la rente ; sans elle, la loi l’exclut.

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Voir aussi Arrérages Privilège du vendeur Clause pénale Crédirentier Débirentier Acte authentique

Contrat sous seing privé par lequel vendeur et acheteur s’accordent sur le bien et le prix ; en Belgique, il engage déjà les parties avant la signature de l’acte authentique.

En droit belge, la vente est en principe parfaite dès l’accord sur la chose et sur le prix : le compromis n’est donc pas un simple avant-projet. Il doit être présenté à l’enregistrement dans les quatre mois de sa signature, et la vente est ensuite constatée par acte authentique pour pouvoir être transcrite et opposable aux tiers.

En viager, le compromis fixe déjà les éléments essentiels : bouquet, rente, indexation, occupation, répartition des charges, garanties. Comme il est difficile de revenir en arrière une fois signé, il est recommandé de le faire rédiger ou relire par un notaire et d’y inscrire les éventuelles conditions suspensives.

Voir aussi Acte authentique Condition suspensive Frais de notaire Bouquet

Événement futur et incertain dont dépend la naissance des effets d’un contrat ; dans un compromis de viager, par exemple l’obtention d’un crédit pour financer le bouquet.

Tant que la condition n’est pas réalisée, le contrat existe mais ses effets restent en suspens ; si elle défaille, il est considéré comme n’ayant jamais produit d’effet. Le compromis de vente d’un viager peut ainsi être conclu sous la condition que l’acheteur obtienne un prêt pour le bouquet, qu’une banque accepte d’émettre une garantie, ou que les renseignements urbanistiques ne révèlent pas d’irrégularité.

Une condition bien rédigée précise l’événement attendu, le délai dans lequel il doit se produire et les démarches que la partie concernée doit accomplir. Une formulation vague est source de litiges.

Voir aussi Compromis de vente Acte authentique Bouquet Garantie bancaire

Contrat dont les avantages ou pertes pour chaque partie dépendent d’un événement incertain ; l’ancien Code civil range la rente viagère parmi ces contrats.

L’article 1964 de l’ancien Code civil définit le contrat aléatoire et cite la rente viagère parmi ses exemples. En viager, l’incertitude porte sur la durée de vie du crédirentier : personne ne sait, à la signature, combien de rentes seront payées au total, ni donc qui sera finalement avantagé.

Cette qualification a des conséquences pratiques. L’existence d’un aléa réel est une condition de validité : si l’issue est connue d’avance, par exemple en cas de décès prévisible à brève échéance ou de rente dérisoire, le contrat peut être annulé ou requalifié, notamment en donation déguisée. À l’inverse, un écart important entre la somme finalement payée et la valeur du bien ne suffit pas, en principe, à remettre le contrat en cause.

Voir aussi Aléa Rente viagère Espérance de vie (tables de mortalité) Donation déguisée (requalification)

Créancier de la rente viagère : en pratique le vendeur du bien, qui perçoit le bouquet puis les arrérages jusqu’à son décès et peut, en viager occupé, continuer à habiter les lieux.

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Voir aussi Débirentier Rente viagère Arrérages Certificat de vie Privilège du vendeur Rente sur deux têtes

Débiteur de la rente viagère : l’acheteur du bien en viager, qui paie le bouquet éventuel puis la rente jusqu’au décès du crédirentier, sans pouvoir s’en libérer seul par un capital.

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Voir aussi Crédirentier Rente viagère Clause résolutoire Privilège du vendeur Rachat de la rente Rentabilité d'un viager

Réduction appliquée à la valeur vénale d’un bien vendu en viager occupé, correspondant à la valeur du droit d’occuper le bien que le vendeur conserve jusqu’à son décès.

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Voir aussi Valeur vénale Viager occupé Droit d'usage et d'habitation Usufruit Espérance de vie (tables de mortalité) Valeur locative

Division de la pleine propriété d’un bien entre des droits distincts, typiquement la nue-propriété d’un côté et l’usufruit ou le droit d’habitation de l’autre.

La pleine propriété réunit le droit d’user du bien, d’en percevoir les fruits et d’en disposer. Le démembrement répartit ces prérogatives entre plusieurs titulaires : le nu-propriétaire conserve la substance du bien, tandis que l’usufruitier ou le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation en a la jouissance. Ces droits sont réglés par le Livre 3 du nouveau Code civil.

Le viager occupé repose sur ce mécanisme : l’acheteur acquiert la nue-propriété et le vendeur se réserve un droit d’occupation. Au décès du vendeur, ce droit s’éteint et l’acheteur recouvre la pleine propriété, sans formalité de transfert supplémentaire.

Voir aussi Nue-propriété Usufruit Droit d'usage et d'habitation Viager occupé

Libéralité dissimulée sous l’apparence d’un contrat à titre onéreux ; un viager sans aléa réel ou à rente dérisoire peut être requalifié de la sorte, avec des conséquences civiles et fiscales.

Un viager suppose une contrepartie sérieuse et un aléa réel. Lorsque la rente est sans rapport avec la valeur du bien, inférieure aux revenus que celui-ci procure, ou que le décès du vendeur était prévisible à brève échéance, l’administration fiscale ou les héritiers peuvent soutenir que l’opération dissimule une donation.

La requalification peut entraîner l’application de droits de donation ou de succession à la place des droits d’enregistrement, et le rapport ou la réduction de la libéralité au profit des héritiers réservataires. Par ailleurs, la vente à charge de rente à un héritier en ligne directe fait l’objet d’une présomption légale de libéralité. Ces questions sont à examiner avec un notaire avant la signature.

Voir aussi Aléa Contrat aléatoire Réserve héréditaire Quotité disponible

Droit réel, plus restreint que l’usufruit, d’occuper personnellement un logement avec sa famille selon ses besoins ; en viager occupé, le vendeur le réserve souvent jusqu’à son décès.

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Voir aussi Usufruit Nue-propriété Viager occupé Libération anticipée du bien Décote d'occupation (valeur occupée) Réparations d'entretien

Impôt régional dû lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Belgique, calculé sur le prix et les charges du viager, sans pouvoir descendre sous la valeur vénale du bien.

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Voir aussi Valeur vénale Abattement (droits d'enregistrement) Frais de notaire Compromis de vente Acte authentique Capitalisation de la rente

Nombre moyen d’années restant à vivre à un âge donné, tiré d’une table de mortalité ; il sert à estimer la durée probable de la rente, sans jamais prédire la durée réelle d’un viager.

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Voir aussi Aléa Rente viagère Décote d'occupation (valeur occupée) Rentabilité d'un viager Règle des vingt jours Taux technique

Expression courante qui regroupe les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement, les frais administratifs et les taxes liés à un acte ; l’essentiel revient en réalité à l’État.

Lors d’une vente, la somme payée au notaire ne lui revient qu’en partie. Elle comprend ses honoraires, fixés par un barème légal pour les ventes immobilières, la TVA sur ces honoraires, des frais administratifs (recherches, certificats, transcription) et surtout les droits d’enregistrement, qui sont un impôt régional perçu pour le compte de la Région.

En viager, ces frais sont en règle générale à charge de l’acheteur, sauf convention contraire. Leur montant dépend de la base imposable (bouquet, valeur capitalisée des rentes et charges, sans pouvoir être inférieure à la valeur vénale) et de la Région du bien : seul le notaire peut en donner un décompte précis.

Voir aussi Droits d'enregistrement Acte authentique Abattement (droits d'enregistrement) Compromis de vente

Engagement d’une banque de payer au crédirentier, dans les limites convenues, les sommes que le débirentier ne verserait pas ; c’est une sûreté possible dans un viager.

Plutôt que de compter uniquement sur la clause résolutoire ou sur une hypothèque, le vendeur peut demander que l’acheteur fournisse une garantie émise par une banque. Celle-ci s’engage à payer au crédirentier les rentes impayées, jusqu’à un montant et pour une durée déterminés.

Ce type de garantie a un coût pour l’acheteur et sa durée est généralement limitée, alors que celle du viager est inconnue : il faut donc prévoir son renouvellement ou une sûreté de relais. Si le débirentier ne fournit pas les sûretés promises dans l’acte, l’ancien Code civil permet au crédirentier de demander la résiliation du contrat.

Voir aussi Hypothèque Privilège du vendeur Clause résolutoire Crédirentier

Travaux importants touchant la structure ou les éléments essentiels d’un bâtiment ; dans un viager occupé, ils incombent en principe au nu-propriétaire (l’acheteur), sauf clause contraire de l’acte.

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Voir aussi Réparations d'entretien Nue-propriété Usufruit Droit d'usage et d'habitation Viager occupé Précompte immobilier

Sûreté réelle inscrite sur un immeuble, qui permet au créancier d’être payé sur le prix de sa vente ; en viager, elle peut garantir le paiement des rentes au crédirentier.

L’hypothèque ne dépossède pas le propriétaire : elle donne au créancier le droit, en cas de défaillance, de faire vendre le bien et d’être payé en priorité sur le prix. Elle doit être inscrite au bureau compétent de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale pour être opposable aux tiers, formalité accomplie par le notaire.

En viager, le vendeur bénéficie déjà du privilège du vendeur sur le bien vendu. Une hypothèque conventionnelle peut compléter cette protection, porter sur un autre immeuble de l’acheteur, ou garantir un prêt contracté par celui-ci pour financer le bouquet. Dans ce dernier cas, le rang des inscriptions entre le vendeur et la banque doit être organisé.

Voir aussi Privilège du vendeur Garantie bancaire Clause résolutoire Crédirentier

Clause qui fait évoluer le montant de la rente viagère selon un indice, le plus souvent l’indice des prix à la consommation publié par Statbel, afin d’en préserver la valeur réelle.

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Voir aussi Rente viagère Indice des prix à la consommation Arrérages Crédirentier Débirentier Rentabilité d'un viager

Indice publié chaque mois par Statbel qui mesure l’évolution des prix d’un panier de biens et services ; il sert souvent de référence à l’indexation de la rente viagère.

L’indice des prix à la consommation (IPC) est calculé par Statbel, l’office belge de statistique. Il en dérive l’indice santé, qui exclut certains produits comme le tabac, l’alcool et les carburants, et qui sert à l’indexation de nombreux loyers et prestations.

Dans un viager, la clause d’indexation de la rente est libre, mais renvoie généralement à l’un de ces indices. Elle doit préciser l’indice choisi, l’indice de départ, la périodicité de l’adaptation et la formule appliquée, habituellement : rente de base multipliée par le nouvel indice et divisée par l’indice de départ. Les séries officielles sont consultables sur le site de Statbel.

Voir aussi Indexation de la rente Rente viagère Arrérages Crédirentier

Situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble des droits sur un même bien, sans division matérielle ; la vente en viager suppose alors l’accord de tous.

Un bien peut être indivis entre des époux, des cohabitants, des frères et sœurs ou des héritiers après une succession. Chaque indivisaire détient une quote-part, mais aucun ne peut à lui seul vendre la totalité du bien : la vente en viager doit réunir le consentement de tous.

Lorsque les vendeurs sont un couple, l’acte peut constituer une rente sur deux têtes, maintenue en tout ou en partie au survivant. Si les indivisaires sont des héritiers, il faut déterminer à qui la rente est versée et sur quelle tête elle repose, ce qui complique l’opération. Côté acheteur, deux personnes peuvent aussi acquérir ensemble, chacune pour une quote-part.

Voir aussi Succession Rente sur deux têtes Réversion de rente Crédirentier

Départ du vendeur occupant avant son décès, par exemple pour entrer en maison de repos ; l’acte de viager peut prévoir une adaptation de la rente en contrepartie.

En viager occupé, le vendeur conserve un droit d’occupation, souvent jusqu’à son décès. Il arrive qu’il quitte définitivement le logement plus tôt. L’acheteur récupère alors la jouissance du bien plus tôt que prévu, ce qui représente pour lui un avantage économique.

De nombreux actes organisent cette hypothèse par une clause qui prévoit, par exemple, une majoration de la rente à partir de la remise des clés, en contrepartie de la renonciation au droit d’occupation. Cette clause n’a rien d’automatique : sans stipulation, la question relève d’un accord entre les parties. La nature du droit réservé, usufruit ou droit d’habitation, influence aussi la solution, notamment la possibilité de louer.

Voir aussi Viager occupé Droit d'usage et d'habitation Usufruit Rente viagère

Droit de propriété privé temporairement de l’usage et des revenus du bien, réservés à un usufruitier ou au titulaire d’un droit d’habitation ; en viager occupé, c’est ce que l’acheteur acquiert.

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Voir aussi Usufruit Droit d'usage et d'habitation Démembrement de propriété Viager occupé Grosses réparations Décote d'occupation (valeur occupée)

Différence positive entre le prix de revente d’un bien et son prix d’acquisition ; sa taxation éventuelle dépend de la nature du bien et du délai écoulé depuis l’achat.

Pour le vendeur, la vente d’un bien immobilier privé en viager ne donne en règle générale pas lieu à une taxation de la plus-value à l’impôt des personnes physiques, de même que la rente perçue est en principe non imposable. Des exceptions existent, notamment pour une revente intervenant dans certains délais après l’acquisition, pour un bien affecté à une activité professionnelle ou en cas d’opération spéculative.

Pour l’acheteur, la plus-value se mesure lors d’une éventuelle revente, en comparant le prix obtenu au coût total supporté : bouquet, rentes versées, frais et travaux. La situation fiscale concrète est à confirmer auprès du SPF Finances ou d’un conseiller.

Voir aussi Valeur vénale Rente viagère Rentabilité d'un viager Crédirentier

Impôt annuel sur les biens immobiliers situés en Belgique, calculé sur le revenu cadastral indexé et dû par le titulaire du droit réel au 1er janvier ; en viager occupé, l’acte en règle la charge.

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Voir aussi Revenu cadastral Viager occupé Usufruit Droit d'usage et d'habitation Grosses réparations Charges de copropriété

Droit de préférence que la loi hypothécaire accorde au vendeur d’un immeuble sur le bien vendu, pour garantir le paiement du prix, y compris les rentes d’un viager.

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Voir aussi Clause résolutoire Hypothèque Garantie bancaire Crédirentier Arrérages Acte authentique

Part du patrimoine dont une personne peut disposer librement par donation ou testament ; depuis la réforme de 2018, elle représente la moitié de la succession en présence d’enfants.

La quotité disponible est le complément de la réserve héréditaire. Depuis l’entrée en vigueur de la réforme du droit successoral, le 1er septembre 2018, la réserve globale des enfants est fixée à la moitié de la succession, quel que soit leur nombre : l’autre moitié est disponible.

Le viager est concerné lorsque le bien est vendu à un héritier en ligne directe. L’ancien Code civil présume alors l’existence d’une libéralité lorsque l’aliénation se fait à charge de rente viagère ou avec réserve d’usufruit, et la valeur du bien est imputée sur la quotité disponible, l’excédent pouvant être réduit. Ce mécanisme, dont l’application concrète est technique, doit être examiné avec un notaire.

Voir aussi Réserve héréditaire Succession Donation déguisée (requalification) Débirentier

Remplacement des rentes futures par le paiement d’un capital ; en Belgique, le débirentier ne peut l’imposer au crédirentier, mais les parties peuvent en convenir.

L’ancien Code civil prévoit que le débirentier ne peut pas se libérer du paiement de la rente en offrant de rembourser le capital et en renonçant à la répétition des arrérages déjà payés. Il reste tenu de servir la rente jusqu’au décès de la personne sur la tête de laquelle elle est constituée.

Rien n’empêche cependant les deux parties de s’accorder sur un rachat, que ce soit dès l’acte ou plus tard. Le montant du capital se détermine alors par une capitalisation des rentes restantes, selon des hypothèses que chacun a intérêt à faire vérifier. Un tel accord modifie l’équilibre du contrat et peut avoir des effets fiscaux.

Voir aussi Rente viagère Débirentier Crédirentier Capitalisation de la rente

Règle de l’ancien Code civil selon laquelle la rente viagère est sans effet si la personne sur la tête de laquelle elle repose meurt, dans les vingt jours, d’une maladie dont elle était atteinte.

Les articles 1974 et 1975 de l’ancien Code civil protègent l’aléa du contrat. Le contrat ne produit aucun effet si la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée était déjà décédée le jour de sa conclusion, ou si elle était atteinte d’une maladie dont elle est décédée dans les vingt jours suivant cette date.

Deux conditions doivent être réunies : la maladie doit exister au jour du contrat et le décès doit en résulter. Un décès accidentel dans le même délai n’entraîne pas l’application de la règle. Au-delà de vingt jours, le contrat peut encore être contesté s’il est démontré que l’aléa faisait défaut, mais sur une autre base et avec une preuve plus exigeante.

Voir aussi Aléa Contrat aléatoire Crédirentier Rente viagère

Rapport, apprécié du côté de l’acheteur, entre le coût total d’un viager (bouquet, rentes, frais et charges) et la valeur du bien acquis ; il n’est connu qu’au terme du contrat.

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Voir aussi Aléa Bouquet Rente viagère Espérance de vie (tables de mortalité) Décote d'occupation (valeur occupée) Valeur vénale

Rente viagère constituée sur la vie de deux personnes, généralement un couple, et versée jusqu’au décès du survivant, en totalité ou à un montant réduit.

Lorsque le bien appartient à deux personnes, l’acte peut prévoir que la rente viagère continue d’être payée jusqu’au second décès. C’est la clause de réversion : la rente est maintenue intégralement au survivant ou réduite selon une proportion fixée dans l’acte. Le droit d’occupation est généralement réservé, lui aussi, aux deux vendeurs.

Comme la durée probable des paiements est celle de la plus longue des deux vies, le calcul tient compte des deux âges et des deux sexes. À valeur égale du bien, une rente sur deux têtes est donc en règle générale plus basse qu’une rente constituée sur une seule tête.

Voir aussi Réversion de rente Rente viagère Espérance de vie (tables de mortalité) Indivision

Somme versée périodiquement par l’acheteur au vendeur d’un viager, jusqu’au décès de la personne sur la tête de laquelle elle est constituée ; elle forme, avec le bouquet, le prix du bien.

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Voir aussi Bouquet Arrérages Indexation de la rente Réversion de rente Capitalisation de la rente Aléa

Travaux courants nécessaires à la conservation et au bon usage d’un bien ; en viager occupé, ils incombent en principe à l’occupant, sauf autre répartition dans l’acte.

La distinction entre réparations d’entretien et grosses réparations vient du régime de l’usufruit, réglé aujourd’hui par le Livre 3 du nouveau Code civil, en vigueur depuis le 1er septembre 2021. L’usufruitier assume l’entretien ; le nu-propriétaire supporte les grosses réparations, qui touchent à la structure ou à la substance du bien.

En viager occupé, cette logique est souvent reprise : l’occupant prend en charge l’entretien de la chaudière, le remplacement d’un robinet ou la peinture intérieure. L’acte peut toutefois aménager la répartition, et il est utile de dresser un état des lieux à la signature pour prévenir les désaccords.

Voir aussi Grosses réparations Viager occupé Usufruit Charges de copropriété

Part de la succession que la loi garantit à certains héritiers, les enfants et le conjoint survivant, et dont le défunt ne peut pas les priver par des donations ou un testament.

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Voir aussi Quotité disponible Succession Donation déguisée (requalification) Aléa Valeur vénale Usufruit

Revenu annuel normal net fictif qu’un bien immobilier est censé rapporter, fixé par l’administration fiscale ; il sert notamment de base au précompte immobilier.

Le revenu cadastral est établi par l’Administration générale de la Documentation patrimoniale du SPF Finances, sur la base de valeurs de référence anciennes, et il est indexé chaque année. Il ne correspond ni au loyer réel ni à la valeur vénale du bien.

Il sert de base au calcul du précompte immobilier, dont l’acte de viager répartit la charge entre l’occupant et l’acheteur. Il peut aussi intervenir dans la taxation des revenus immobiliers à l’impôt des personnes physiques et, selon la Région, dans certaines conditions de réduction des droits d’enregistrement. Il figure sur l’avertissement-extrait de rôle du précompte et dans les documents remis au notaire.

Voir aussi Précompte immobilier Valeur locative Valeur vénale Droits d'enregistrement

Clause d’un contrat de viager qui prévoit que la rente continue d’être payée, en tout ou en partie, à une seconde personne, souvent le conjoint, après le décès du premier crédirentier.

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Voir aussi Rente viagère Rente sur deux têtes Crédirentier Débirentier Espérance de vie (tables de mortalité) Succession

Transmission du patrimoine d’une personne décédée à ses héritiers ; en viager, le décès du crédirentier éteint la rente, tandis que celui du débirentier transmet l’obligation de la payer.

Le viager produit des effets différents selon la partie qui décède. Au décès du crédirentier, la rente s’éteint et le droit d’occupation prend fin : le bien vendu ne fait plus partie de sa succession, mais les rentes encaissées et non dépensées s’y retrouvent. Ses héritiers n’ont pas, en règle générale, à donner leur accord à la vente, sous réserve des règles sur la réserve héréditaire.

Au décès du débirentier, ses héritiers recueillent le bien et l’obligation de continuer à payer la rente, à moins de renoncer à la succession. Les droits de succession relèvent de la compétence régionale.

Voir aussi Réserve héréditaire Quotité disponible Crédirentier Débirentier

Taux d’actualisation retenu pour convertir des rentes futures en valeur actuelle, ou l’inverse ; c’est l’une des hypothèses clés du calcul d’une rente viagère.

Une somme reçue dans dix ans vaut moins qu’une somme reçue aujourd’hui. Le taux technique traduit ce décalage dans le temps : plus il est élevé, plus la valeur actuelle des paiements futurs est faible et, pour un même capital, plus la rente calculée est élevée.

Aucune règle légale n’impose un taux en matière de viager. Les praticiens le choisissent en fonction des conditions financières du moment et le combinent avec des tables d’espérance de vie pour réaliser la capitalisation. Deux calculs reposant sur des taux différents peuvent donc aboutir à des rentes sensiblement différentes pour un même bien, d’où l’intérêt de connaître les hypothèses retenues.

Voir aussi Capitalisation de la rente Espérance de vie (tables de mortalité) Rente viagère Rentabilité d'un viager

Droit réel d’utiliser un bien appartenant à autrui et d’en percevoir les revenus, à charge de le conserver ; en viager occupé, le vendeur peut se le réserver jusqu’à son décès.

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Voir aussi Nue-propriété Droit d'usage et d'habitation Viager occupé Grosses réparations Réparations d'entretien Précompte immobilier

Loyer qu’un bien pourrait raisonnablement produire s’il était donné en location ; en viager, elle sert à évaluer l’occupation réservée au vendeur et à vérifier l’équilibre de la rente.

La valeur locative est une estimation de marché, distincte du revenu cadastral. En viager occupé, elle aide à mesurer ce que représente le droit d’occupation conservé par le vendeur, et donc la décote d’occupation appliquée à la valeur vénale.

Elle sert aussi de point de contrôle : une rente inférieure aux revenus que le bien peut produire prive l’opération d’aléa réel pour le débirentier et peut exposer le contrat à une remise en cause. En viager libre, elle indique le loyer que l’acheteur pourrait percevoir en louant le bien.

Voir aussi Décote d'occupation (valeur occupée) Valeur vénale Viager libre Aléa

Prix qu’un bien pourrait raisonnablement atteindre s’il était vendu librement, dans des conditions normales de marché ; c’est le point de départ de tout calcul de viager.

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Voir aussi Décote d'occupation (valeur occupée) Bouquet Rente viagère Droits d'enregistrement Valeur locative Rentabilité d'un viager

Vente immobilière dont le prix est payé en mensualités sur une durée fixée à l’avance, indépendante de la vie du vendeur ; sans aléa, elle n’est pas un viager au sens juridique.

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Voir aussi Aléa Rente viagère Viager occupé Contrat aléatoire Droit d'usage et d'habitation Succession

Vente en viager dans laquelle le vendeur quitte le bien dès l’acte : l’acheteur peut l’habiter ou le louer immédiatement et paie un bouquet et une rente sans décote d’occupation.

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Voir aussi Viager occupé Valeur vénale Valeur locative Rentabilité d'un viager Bouquet Débirentier

Vente en viager dans laquelle le vendeur conserve, par un usufruit ou un droit d’habitation, le droit d’occuper le bien jusqu’à son décès ; l’acheteur n’en a la jouissance qu’ensuite.

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Voir aussi Viager libre Décote d'occupation (valeur occupée) Usufruit Droit d'usage et d'habitation Nue-propriété Libération anticipée du bien

Appellation d’usage, sans catégorie juridique propre, désignant des viagers présentés comme visant d’abord le maintien à domicile et l’intérêt du vendeur plutôt que le seul rendement.

Le droit belge ne connaît pas de « viager solidaire » : juridiquement, il s’agit d’une vente en viager ordinaire, soumise aux articles 1968 et suivants de l’ancien Code civil. Le terme est employé par certains acteurs, investisseurs, fonds, associations ou intermédiaires, pour qualifier des opérations menées dans un esprit qu’ils décrivent comme social : viager occupé, maintien du vendeur à domicile, rente jugée équitable, accompagnement.

Ces engagements n’ont de valeur que s’ils sont inscrits dans l’acte. Le vendeur a donc intérêt à examiner les clauses concrètes (montant et indexation de la rente, garanties, sort du bien en cas de départ) plutôt que l’étiquette.

Voir aussi Viager occupé Rente viagère Viagériste Aléa

Terme d’usage désignant un professionnel qui se consacre au viager, comme intermédiaire ou conseiller ; ce n’est pas un titre réglementé en Belgique.

Le mot « viagériste » ne correspond à aucune profession définie par la loi. Il est utilisé par des agents immobiliers, des conseillers ou des sociétés qui se présentent comme spécialisés dans l’estimation, la mise en relation et le suivi des ventes en viager. Le terme est parfois employé aussi, plus largement, pour désigner un investisseur qui achète en viager.

En Belgique, l’activité d’intermédiaire immobilier est en règle générale réservée aux agents immobiliers agréés auprès de l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). Quel que soit l’intermédiaire, l’acte de vente est reçu par un notaire, tenu à un devoir de conseil impartial envers les deux parties.

Voir aussi Viager solidaire Valeur vénale Rente viagère Acte authentique