Précompte immobilier
Impôt annuel sur les biens immobiliers situés en Belgique, calculé sur le revenu cadastral indexé et dû par le titulaire du droit réel au 1er janvier ; en viager occupé, l’acte en règle la charge.
Définition
Le précompte immobilier est un impôt annuel qui frappe les biens immobiliers situés en Belgique. Il est calculé sur le revenu cadastral indexé du bien, auquel s’appliquent un taux de base régional et des centimes additionnels fixés par la commune et, le cas échéant, par la province. Son montant varie donc d’une commune à l’autre.
Sa perception relève des Régions. Le débiteur légal est la personne qui, au 1er janvier de l’exercice, est titulaire d’un droit réel sur le bien : propriétaire, usufruitier, emphytéote ou superficiaire. L’avertissement-extrait de rôle est adressé à cette personne, qui reste tenue envers l’administration quelles que soient les conventions privées.
Comment cela fonctionne
En viager, deux questions se posent : qui est le débiteur aux yeux du fisc, et qui supporte finalement la charge entre les parties.
- **Si le vendeur se réserve un usufruit**, il est en principe lui-même débiteur du précompte en tant qu’usufruitier.
- **S’il se réserve un droit d’usage et d’habitation**, le précompte est en principe établi au nom de l’acheteur, nouveau propriétaire ; l’acte peut toutefois prévoir que l’occupant le rembourse.
- En viager libre, l’acheteur supporte le précompte comme tout propriétaire.
L’acte de vente fixe aussi le sort de l’année en cours. L’usage est de répartir le précompte de l’année de la vente au prorata de la période de détention, le débiteur légal se faisant rembourser par l’autre partie.
Points d’attention
- La convention n’engage que les parties. Si l’acte met le précompte à charge de l’occupant et que celui-ci ne paie pas, l’administration se retourne contre le débiteur légal, qui doit ensuite agir contre l’autre partie.
- Réductions liées à la personne. Certaines réductions (habitation modeste, enfants à charge, situation de handicap, selon la Région) dépendent de la situation de l’occupant ou du propriétaire. La vente peut les faire disparaître ou en modifier le bénéficiaire.
- À distinguer des autres charges. Le précompte n’est ni une charge de copropriété ni une dépense de réparation ; chacune obéit à une répartition propre, prévue dans l’acte.
- Rédaction précise. L’acte devrait mentionner qui paie, à partir de quand, et comment le remboursement est organisé. Le notaire peut proposer une formulation adaptée.
Questions fréquentes
Le précompte immobilier est-il déductible pour l’acheteur ?
Pour un particulier qui n’utilise pas le bien à titre professionnel, le précompte immobilier n’est en règle générale pas déductible de l’impôt des personnes physiques. La situation d’une société ou d’un bien affecté à une activité professionnelle est différente et doit être examinée avec un conseiller fiscal.
Que se passe-t-il au décès du vendeur en cours d’année ?
Le débiteur légal reste celui qui était titulaire du droit réel au 1er janvier. Si l’usufruit s’éteint en cours d’année, la répartition entre la succession du vendeur et l’acheteur dépend de ce que prévoit l’acte.
Le revenu cadastral change-t-il avec la vente en viager ?
Non. Le revenu cadastral est attaché au bien, pas au contrat. Il peut être révisé en cas de travaux importants, mais la vente elle-même ne le modifie pas.