Droit d'usage et d'habitation
Droit réel, plus restreint que l’usufruit, d’occuper personnellement un logement avec sa famille selon ses besoins ; en viager occupé, le vendeur le réserve souvent jusqu’à son décès.
Définition
Le droit d’usage et d’habitation est un droit réel qui permet à son titulaire d’occuper un logement appartenant à autrui pour ses besoins et ceux de sa famille. Il ressemble à l’usufruit, mais en plus étroit : il porte sur l’occupation personnelle, non sur l’exploitation du bien.
Dans l’ancien Code civil, l’usage et l’habitation étaient deux droits voisins, traditionnellement cités ensemble. Le Livre 3 du Code civil, en vigueur depuis le 1er septembre 2021, les regroupe sous la notion de droit d’usage, conçu comme un usufruit limité aux besoins de son titulaire. Les actes et la pratique notariale continuent souvent d’utiliser l’expression « droit d’usage et d’habitation » ; le régime exact applicable à un acte donné est à vérifier avec le notaire.
En viager occupé, c’est l’un des deux droits que le vendeur peut se réserver. L’acheteur acquiert alors la nue-propriété, grevée de ce droit d’occupation.
Comment cela fonctionne
Le titulaire peut habiter le bien avec son conjoint ou cohabitant et les membres de son ménage. Il ne peut en principe ni le louer, ni céder son droit, ni en tirer un revenu : le droit est attaché à sa personne et à ses besoins. L’acte peut préciser l’étendue exacte de l’occupation, par exemple pour un garage, un jardin ou une partie de l’immeuble.
Sur le plan des charges, la logique est proche de celle de l’usufruit : l’occupant assume l’entretien courant et les charges liées à l’usage, les grosses réparations restant au nu-propriétaire, sauf clause contraire. L’acte règle aussi le précompte immobilier et les assurances.
Parce qu’il ne permet pas de louer, ce droit pose une question pratique lorsque le vendeur quitte définitivement son logement, par exemple pour une maison de repos. L’acte prévoit souvent une clause de libération anticipée : le droit s’éteint, l’acheteur récupère la jouissance et la rente est majorée selon une formule convenue.
Points d’attention
- Le choix entre droit d’habitation et usufruit doit être fait en connaissance de cause : le premier protège le logement du vendeur, mais ne lui permet pas d’en tirer des loyers s’il part.
- Une clause de libération anticipée sans majoration de rente laisserait le vendeur sans compensation ; son montant et ses conditions sont à négocier dès le départ.
- Un logement inoccupé durablement par le titulaire peut créer des tensions sur l’entretien et l’assurance ; l’acte peut organiser cette situation.
- La décote d’occupation est en général moins forte qu’avec un usufruit, ce qui influence le prix et la rente.
Questions fréquentes
Le titulaire peut-il héberger ses petits-enfants ?
Le droit couvre les besoins du titulaire et de sa famille, ce qui peut inclure des proches vivant avec lui. L’étendue exacte dépend des termes de l’acte et des circonstances ; en cas de doute, mieux vaut la préciser par écrit.
Le droit d’habitation s’éteint-il si le vendeur est hospitalisé longtemps ?
Une hospitalisation, même longue, ne fait pas en soi disparaître le droit. Seuls le décès, la renonciation ou la réalisation d’une condition prévue à l’acte, comme une libération définitive, y mettent fin.
Peut-on transformer un droit d’habitation en usufruit après la vente ?
Ce n’est possible que d’un commun accord, par un nouvel acte notarié. Une telle modification change l’équilibre du contrat et peut justifier une révision des conditions financières.