Nue-propriété
Droit de propriété privé temporairement de l’usage et des revenus du bien, réservés à un usufruitier ou au titulaire d’un droit d’habitation ; en viager occupé, c’est ce que l’acheteur acquiert.
Définition
La nue-propriété est ce qui reste du droit de propriété lorsqu’un autre droit réel, l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation, a été détaché au profit d’une autre personne. Le nu-propriétaire est bien propriétaire, mais il ne peut ni occuper le bien ni en percevoir les revenus tant que ce droit subsiste.
On parle de démembrement de propriété : la pleine propriété est répartie entre deux titulaires. L’adjectif « nue » souligne que la propriété est dépouillée, pour un temps, de ses attributs les plus concrets. Le régime de ces droits est organisé par le Livre 3 du Code civil (« Les biens »), entré en vigueur le 1er septembre 2021.
Dans un viager occupé, le vendeur se réserve l’usufruit ou un droit d’habitation et l’acheteur acquiert la nue-propriété. Le démembrement est alors viager : il dure, en principe, jusqu’au décès de l’occupant.
Comment cela fonctionne
Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien : il peut vendre sa nue-propriété, la donner ou la grever d’une hypothèque, à condition de respecter le droit de l’occupant. L’acquéreur d’une nue-propriété reprend la même situation, avec les mêmes contraintes.
En règle générale, et sauf clause contraire, le nu-propriétaire supporte les grosses réparations, celles qui touchent à la structure ou à la conservation du bâtiment, tandis que l’occupant prend en charge l’entretien courant. L’acte de vente en viager précise souvent cette répartition et la complète, par exemple pour le précompte immobilier et les assurances.
Lorsque le droit de l’occupant s’éteint, par son décès, par sa renonciation ou par une libération anticipée, le nu-propriétaire recouvre automatiquement la pleine propriété, sans nouvel achat. Cette réunion des droits est le moment où l’acheteur en viager occupé peut enfin habiter, louer ou vendre le bien libre.
Comme l’acheteur est privé de jouissance pendant une durée incertaine, la nue-propriété vaut moins que la pleine propriété : c’est l’origine de la décote d’occupation appliquée au prix.
Points d’attention
- Le nu-propriétaire ne peut pas pénétrer librement dans le logement occupé ; un droit de visite pour constater l’état du bien ou réaliser des travaux doit être organisé à l’acte.
- La répartition des charges prévue par la loi n’est qu’un régime supplétif : les clauses de l’acte priment et doivent être lues attentivement.
- L’évaluation fiscale d’un droit démembré obéit à des règles propres, différentes de l’évaluation économique retenue par les parties ; le notaire en fait le calcul.
- Au décès du nu-propriétaire, sa nue-propriété passe à ses héritiers, toujours grevée du droit de l’occupant et, en viager, de l’obligation de rente.
Questions fréquentes
Le nu-propriétaire paie-t-il le précompte immobilier ?
Le précompte est dû par le titulaire du droit réel désigné par la loi fiscale, ce qui vise souvent l’usufruitier. En viager occupé, l’acte en règle la charge définitive entre les parties ; la situation est à vérifier avec le notaire.
Peut-on vendre un bien dont on n’a que la nue-propriété ?
Oui. On vend alors la nue-propriété telle quelle, et l’acquéreur doit respecter le droit d’occupation en cours. Une vente de la pleine propriété suppose l’accord de l’occupant.
La réunion en pleine propriété entraîne-t-elle des frais ?
L’extinction d’un usufruit réservé par le vendeur n’implique pas, en principe, de nouvel acte d’achat. Les éventuelles formalités et conséquences fiscales, qui peuvent varier selon la situation, sont à vérifier auprès du notaire.