Usufruit
Droit réel d’utiliser un bien appartenant à autrui et d’en percevoir les revenus, à charge de le conserver ; en viager occupé, le vendeur peut se le réserver jusqu’à son décès.
Définition
L’usufruit est un droit réel qui confère à son titulaire, l’usufruitier, le droit d’utiliser un bien appartenant à une autre personne et d’en percevoir les fruits, par exemple des loyers, à charge d’en conserver la substance. Le mot vient du latin usus (l’usage) et fructus (les fruits).
L’usufruit est l’un des deux morceaux de la propriété démembrée ; l’autre est la nue-propriété. En Belgique, son régime est fixé par le Livre 3 du Code civil (« Les biens »), en vigueur depuis le 1er septembre 2021, qui a remplacé les anciennes dispositions sans en bouleverser l’économie générale. Établi au profit d’une personne physique, l’usufruit est au plus viager : il prend fin au plus tard à son décès.
Dans un viager occupé, le vendeur peut se réserver l’usufruit du bien qu’il vend. Il continue alors à en profiter comme avant, tandis que l’acheteur devient nu-propriétaire.
Comment cela fonctionne
L’usufruitier peut habiter le bien lui-même, y loger sa famille ou le donner en location et encaisser les loyers. C’est la principale différence avec le droit d’usage et d’habitation, plus étroit, qui ne permet en principe que d’occuper personnellement le logement.
En contrepartie, l’usufruitier doit jouir du bien en personne prudente et raisonnable. Sauf clause contraire, il assume les réparations d’entretien et les charges ordinaires liées à la jouissance ; les grosses réparations relèvent du nu-propriétaire. Le précompte immobilier est, en règle générale, dû par l’usufruitier, mais l’acte de viager peut organiser autrement la charge entre les parties.
L’usufruit peut être cédé ou loué, ce qui le distingue d’un droit strictement personnel. Il s’éteint notamment par le décès de l’usufruitier, l’arrivée du terme convenu, la renonciation ou la réunion des droits sur une même tête. Le nu-propriétaire retrouve alors la pleine propriété.
Points d’attention
- Parce qu’il permet de louer et de percevoir des revenus, l’usufruit pèse davantage sur la valeur de la nue-propriété qu’un simple droit d’habitation ; la décote d’occupation en tient compte.
- Les baux consentis par l’usufruitier peuvent avoir des effets limités après l’extinction de l’usufruit ; la situation du locataire est à vérifier avec un notaire ou un juriste.
- L’acte doit préciser qui supporte quels travaux, quelles assurances et quelles charges de copropriété, la loi ne réglant que les cas non prévus.
- Une vente avec réserve d’usufruit à un héritier en ligne directe peut être soumise à des règles successorales particulières (article 918 de l’ancien Code civil), à examiner avec le notaire.
Questions fréquentes
Quelle différence entre usufruit et viager occupé ?
L’usufruit est un droit réel ; le viager occupé est une formule de vente dans laquelle le vendeur se réserve un tel droit, ou un droit d’habitation. Un usufruit peut exister hors de tout viager, par exemple après une donation ou une succession.
L’usufruitier peut-il faire des travaux de transformation ?
Il ne peut pas modifier la substance du bien sans l’accord du nu-propriétaire. Les aménagements importants sont à convenir par écrit, en précisant qui les finance.
L’usufruit du vendeur peut-il être limité dans le temps ?
Oui, les parties peuvent convenir d’un usufruit temporaire, qui s’éteint à une date fixée ou au décès si celui-ci survient avant. Cette formule modifie l’équilibre du viager et sa valorisation.