Viager occupé
Vente en viager dans laquelle le vendeur conserve, par un usufruit ou un droit d’habitation, le droit d’occuper le bien jusqu’à son décès ; l’acheteur n’en a la jouissance qu’ensuite.
Définition
Le viager occupé est la forme de vente en viager dans laquelle le vendeur, le crédirentier, continue d’habiter le bien après l’avoir vendu. L’acheteur devient propriétaire dès l’acte authentique, mais il ne pourra occuper ou louer le logement qu’au décès du vendeur, ou plus tôt si celui-ci libère les lieux selon les modalités prévues.
Juridiquement, la propriété est démembrée. Le vendeur se réserve un droit réel, soit un usufruit, soit un droit d’usage et d’habitation ; l’acheteur, le débirentier, acquiert la nue-propriété. À l’extinction du droit réservé, il réunit l’ensemble des prérogatives et devient plein propriétaire.
Le contrat de rente reste soumis aux articles 1968 et suivants de l’ancien Code civil ; le droit réservé relève du Livre 3 du Code civil, en vigueur depuis le 1er septembre 2021. L’articulation des deux régimes est à faire vérifier par un notaire.
Comment cela fonctionne
Comme l’acheteur ne peut pas disposer du bien pendant une durée inconnue, le prix tient compte de cette privation. On part de la valeur vénale et on applique une décote d’occupation, qui dépend notamment de l’âge du vendeur et de la nature du droit réservé. La valeur occupée obtenue est ensuite répartie entre bouquet et rente.
La répartition des charges suit, en l’absence de clause contraire, la logique du régime de l’usufruit : l’occupant assume l’entretien courant et les charges liées à l’usage, le nu-propriétaire les grosses réparations. Le précompte immobilier est dû par le titulaire du droit réel visé par la loi, mais l’acte organise souvent sa prise en charge par l’occupant. Les assurances doivent couvrir les intérêts de chacun.
L’acte peut prévoir une libération anticipée : si le vendeur quitte définitivement les lieux, par exemple pour une maison de repos, son droit prend fin et la rente est majorée selon une formule convenue à l’avance.
Points d’attention
- Le choix entre usufruit et droit d’habitation n’est pas neutre : il détermine si le vendeur pourra louer le bien et influence la décote.
- La répartition des charges, du précompte et des travaux doit être écrite avec précision ; les silences de l’acte sont une source fréquente de litiges.
- L’acheteur doit pouvoir constater l’état du bien et son entretien ; un droit de visite raisonnable peut être prévu.
- La clause de libération anticipée, son déclenchement et le montant de la majoration méritent une discussion approfondie avec le notaire.
Questions fréquentes
Le vendeur peut-il héberger un proche dans le logement ?
Avec un droit d’habitation, il peut en principe y vivre avec sa famille, dans la mesure de ses besoins. Héberger durablement un tiers ou mettre le bien à disposition va au-delà ; cela dépend du droit réservé et des clauses de l’acte.
L’acheteur peut-il revendre un bien vendu en viager occupé ?
Oui, il peut céder sa nue-propriété, mais le nouvel acquéreur devra respecter le droit d’occupation du vendeur. La revente ne met pas fin non plus à l’obligation de rente sans accord du crédirentier.
Le viager occupé est-il la formule la plus répandue ?
Il est généralement présenté comme la forme la plus courante, car il répond au souhait de rester chez soi. Il n’existe toutefois pas de statistique publique fiable permettant de chiffrer cette proportion en Belgique.