Viager occupé : droits et obligations du vendeur et de l'acheteur
En viager occupé, le vendeur conserve un usufruit ou un droit d’usage et d’habitation : il peut vivre dans le bien, doit l’utiliser raisonnablement et en assurer l’entretien courant. L’acheteur, nu-propriétaire, paie le bouquet et la rente, prend en charge les grosses réparations et respecte l’occupation. L’acte notarié peut aménager cette répartition, d’où l’importance de sa rédaction.
Un viager occupé lie pendant des années deux personnes qui ont chacune des droits sur le même logement : le vendeur qui l’habite et l’acheteur qui en est propriétaire sans pouvoir l’utiliser. La qualité de cette cohabitation juridique dépend largement de ce que dit l’acte notarié. Cet article fait le tour des droits et obligations habituels de chaque partie, tels qu’ils résultent du droit belge et des clauses les plus courantes.
Le cadre : un démembrement de propriété
En viager occupé, la pleine propriété est scindée. L’acheteur, appelé débirentier, acquiert la nue-propriété. Le vendeur, appelé crédirentier, se réserve un droit qui lui permet de continuer à vivre dans les lieux.
La plupart des règles légales en la matière sont supplétives : elles s’appliquent si l’acte ne dit rien, mais les parties peuvent les aménager. C’est pourquoi il faut toujours partir du texte de l’acte pour savoir qui doit quoi. Le contrat de rente lui-même relève des articles 1968 et suivants de l’ancien Code civil.
Les droits du vendeur occupant
Occuper le bien. Le vendeur peut continuer à habiter le logement, sans loyer, pour la durée prévue, en principe jusqu’à son décès. L’acheteur ne peut ni l’en faire partir ni restreindre cette occupation au-delà de ce que prévoit l’acte.
Percevoir le bouquet et la rente. Le bouquet est payé à la signature de l’acte authentique ; la rente est versée aux échéances convenues, généralement chaque mois. Si l’acte prévoit une clause d’indexation, la rente est adaptée selon la formule fixée, le plus souvent sur la base de l’indice des prix à la consommation publié par Statbel.
Louer, s’il est usufruitier. Avec un usufruit, le vendeur qui quitte le logement peut le donner en location et percevoir les loyers. Avec un simple droit d’habitation, cette possibilité n’existe en principe pas, sauf clause expresse.
Bénéficier de garanties. Le vendeur dispose du privilège du vendeur, que le notaire fait inscrire, et peut exiger d’autres sûretés (hypothèque, garantie bancaire). Si l’acheteur ne fournit pas les sûretés promises, le vendeur peut demander la résiliation du contrat (article 1977 de l’ancien Code civil).
Les obligations du vendeur occupant
User du bien raisonnablement. L’occupant doit se comporter en personne prudente et raisonnable : utiliser le logement conformément à sa destination, ne pas le dégrader, ne pas en modifier la structure sans accord.
Assurer l’entretien courant. Les dépenses liées à l’usage quotidien lui incombent : entretien de la chaudière, petites réparations de plomberie ou de menuiserie, remplacement des éléments usés par l’usage normal, entretien du jardin. S’il néglige cet entretien et que cela provoque des dégâts plus importants, il peut en être tenu responsable.
Prévenir le nu-propriétaire. Lorsqu’une grosse réparation devient nécessaire (toiture qui fuit, fissure, installation défaillante), l’occupant doit en informer l’acheteur. Il doit également permettre l’accès au logement pour que les travaux puissent être réalisés.
Payer les charges qui lui sont attribuées. Consommations d’énergie et d’eau, taxes liées à l’occupation, et souvent le précompte immobilier si l’acte le met à sa charge.
Justifier de son existence. Pour réclamer les arrérages, le crédirentier peut devoir prouver qu’il est en vie, par exemple au moyen d’un certificat de vie (article 1983 de l’ancien Code civil). En pratique, l’acte organise souvent cette justification à intervalles réguliers.
Les droits de l’acheteur nu-propriétaire
Être propriétaire dès l’acte. L’acheteur acquiert la nue-propriété au jour de la signature. Il peut la revendre, la donner ou la grever d’une hypothèque, sans que cela affecte le droit d’occupation du vendeur. En revanche, la revente de la nue-propriété ne le libère pas automatiquement de la rente : un transfert de cette dette au nouvel acquéreur suppose l’accord du crédirentier.
Veiller à la conservation du bien. Il peut exiger que l’occupant respecte ses obligations d’usage et d’entretien et, si l’acte le prévoit, visiter périodiquement le bien, à des conditions raisonnables et en respectant la vie privée du vendeur.
Recueillir la pleine propriété. Au décès du crédirentier (ou du dernier des deux en cas de rente sur deux têtes), le droit d’occupation s’éteint et l’acheteur devient plein propriétaire, sans nouvelle vente ni droits de succession sur le bien, puisqu’il l’a acheté. La rente cesse au même moment.
Les obligations de l’acheteur
Payer le prix. Bouquet à l’acte, puis rentes aux échéances convenues, indexées le cas échéant. L’acheteur ne peut pas se libérer en proposant de rembourser un capital, sauf accord du vendeur (article 1979 de l’ancien Code civil). S’il décède le premier, l’obligation passe à ses héritiers.
Supporter les grosses réparations. Sauf clause contraire, les grosses réparations sont à charge du nu-propriétaire : travaux touchant à la structure, à la toiture, aux murs porteurs, ou au remplacement d’éléments essentiels du bâtiment. L’acte peut détailler la liste des travaux visés.
Respecter l’occupation. L’acheteur doit laisser le vendeur jouir paisiblement du logement. Il ne peut y entrer qu’aux conditions prévues et ne peut entreprendre de travaux qui priveraient l’occupant de l’usage normal des lieux, hors urgence ou accord.
Assumer les frais d’acquisition. Les droits d’enregistrement, régionaux, et les frais de l’acte sont en principe à sa charge ; leur montant est calculé par le notaire.
Tableau de répartition habituelle
| Poste | Vendeur occupant | Acheteur nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Énergie, eau, consommations | oui | non |
| Entretien courant et petites réparations | oui | non |
| Grosses réparations | non | oui |
| Précompte immobilier | selon l’acte (souvent l’occupant) | selon l’acte |
| Assurance incendie du bâtiment | selon l’acte | selon l’acte (souvent le propriétaire) |
| Assurance du contenu et responsabilité de l’occupant | oui | non |
| Charges de copropriété ordinaires | en règle générale l’occupant | non |
| Travaux extraordinaires de copropriété | non | en règle générale l’acheteur |
Ce tableau décrit la répartition la plus courante ; seul l’acte fait foi. En appartement, la répartition des charges communes mérite une attention particulière (voir vendre un appartement en viager).
Situations particulières en cours de contrat
Départ du vendeur. Si le vendeur doit quitter définitivement son logement, par exemple pour une maison de repos, la situation dépend de l’acte. Certaines clauses prévoient qu’il renonce alors à son droit d’occupation en échange d’une majoration de la rente calculée selon une formule convenue à l’avance. Sans clause, un usufruitier peut louer le bien, tandis que le titulaire d’un droit d’habitation ne le peut généralement pas.
Décès du vendeur en cours de mois. Selon l’article 1980 de l’ancien Code civil, la rente n’est acquise que proportionnellement au nombre de jours vécus, sauf si elle était payable d’avance, auquel cas le terme échu reste acquis. L’acte peut préciser ce point.
Litige sur des travaux. La frontière entre entretien et grosse réparation donne lieu aux désaccords les plus fréquents. Un état des lieux détaillé dressé lors de l’acte et une liste indicative des travaux réduisent le risque. Les autres moyens de sécuriser l’opération sont détaillés dans l’article sur la sécurisation juridique d’un viager.
Questions fréquentes
Le vendeur peut-il faire des travaux d’aménagement dans le logement ?
Il peut réaliser des travaux qui ne modifient ni la structure ni la destination du bien. Des transformations importantes supposent l’accord du nu-propriétaire. À la fin de l’occupation, la question d’une éventuelle indemnité pour les améliorations dépend de la loi et de l’acte ; il est préférable de la régler par écrit au préalable.
L’acheteur peut-il visiter le bien quand il le souhaite ?
Non. Le vendeur a la jouissance du logement et le droit au respect de sa vie privée. L’acheteur peut y accéder pour constater l’état du bien ou réaliser des grosses réparations, dans les conditions prévues par l’acte et après avoir prévenu l’occupant.
Qui paie si la toiture doit être refaite ?
En règle générale, l’acheteur, puisqu’il s’agit d’une grosse réparation. Si les dégâts résultent d’un défaut d’entretien imputable à l’occupant, celui-ci peut toutefois être tenu d’en supporter tout ou partie.
Le vendeur peut-il céder son droit d’occupation à un enfant ?
Un droit d’usage et d’habitation est en principe personnel et incessible. Un usufruit peut, dans certaines limites, être cédé, mais il s’éteint de toute façon au décès du vendeur. Toute opération de ce type doit être examinée avec le notaire.