Viager et succession : la situation des héritiers du vendeur et de l'acheteur
Un propriétaire seul et plein propriétaire peut vendre en viager sans l’accord de ses futurs héritiers, sous réserve des règles qui protègent le logement familial, les biens communs et les biens indivis. Au décès du vendeur, la rente s’éteint et le bien n’entre pas dans sa succession ; au décès de l’acheteur, ses héritiers recueillent le bien avec l’obligation de continuer à payer la rente.
Le viager relie deux patrimoines sur une durée inconnue. Il a donc des effets sur deux successions : celle du vendeur, le crédirentier, et celle de l’acheteur, le débirentier. Les questions qui se posent ne sont pas les mêmes : du côté du vendeur, il s’agit surtout de savoir si les héritiers peuvent s’opposer à la vente et ce qu’ils recueillent ; du côté de l’acheteur, de savoir qui paie la rente lorsqu’il décède le premier. Les règles décrites ici sont des principes ; leur application dépend de la situation familiale et doit être vérifiée avec un notaire.
Vendre en viager sans l’accord de ses héritiers
Le principe : la liberté de disposer de son vivant
De son vivant, une personne capable dispose librement de ses biens. Ses enfants ou ses autres héritiers présomptifs n’ont, avant son décès, qu’une vocation éventuelle à sa succession, et non un droit sur ses biens. Le propriétaire seul et plein propriétaire d’un immeuble peut donc le vendre en viager sans leur demander leur accord, ni même les en informer.
Les héritiers ne disposent de recours qu’après le décès, et seulement dans des cas précis : contestation de la capacité du vendeur ou de son consentement, absence d’aléa, vente qui dissimule une libéralité au profit de l’un d’eux. Une vente conclue avec un tiers à un prix cohérent, avec un aléa réel, ne porte pas atteinte à leurs droits.
Les exceptions liées au couple
La liberté du propriétaire est limitée lorsque le bien concerne aussi son conjoint ou son partenaire :
- le logement familial : un époux ne peut en principe disposer des droits qu’il détient sur le logement principal de la famille sans l’accord de son conjoint, même s’il en est seul propriétaire (article 215 de l’ancien Code civil). Une protection comparable existe pour le cohabitant légal ;
- le bien commun : sous un régime de communauté, l’aliénation d’un immeuble commun requiert en règle générale le concours des deux époux ;
- la rente : lorsque le bien appartient aux deux membres du couple, ils vendent ensemble et choisissent généralement une rente sur deux têtes, avec réversion au survivant.
L’indivision et le démembrement
Un bien en indivision, par exemple recueilli par plusieurs enfants dans la succession d’un parent, ne peut être vendu en totalité qu’avec l’accord de tous les indivisaires. Chacun peut en théorie céder sa quote-part, mais une quote-part indivise se prête mal à un viager : l’acquéreur n’obtiendrait qu’un droit partiel, en concurrence avec les autres indivisaires.
Lorsque la propriété est démembrée, chacun ne peut céder que le droit qu’il détient. L’usufruitier ne peut pas vendre la pleine propriété sans le nu-propriétaire ; le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété, mais l’acquéreur devra attendre l’extinction de l’usufruit. C’est souvent dans ces situations, où un enfant est déjà nu-propriétaire, que l’accord d’un héritier devient indispensable.
Au décès du vendeur
L’extinction de la rente
La rente viagère prend fin au décès de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée. Les héritiers du vendeur ne reçoivent aucune rente future. Si la rente avait été constituée sur deux têtes, elle continue d’être versée au survivant, intégralement ou dans la proportion prévue.
Les arrérages échus et non payés restent en revanche dus à la succession. Pour le terme en cours, l’article 1980 de l’ancien Code civil prévoit que la rente n’est acquise qu’en proportion du nombre de jours vécus, sauf si l’acte stipule qu’elle est payable d’avance, auquel cas le terme qui devait être payé est acquis dès son échéance.
Le bien ne fait pas partie de la succession
Le bien a été vendu : il appartient à l’acheteur depuis l’acte. En viager occupé, le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit réservé par le vendeur s’éteint à son décès, et l’acheteur recouvre la pleine jouissance du bien. Les héritiers doivent libérer les lieux et reprendre les meubles dans le délai prévu par l’acte ou, à défaut, dans un délai raisonnable convenu avec l’acheteur.
La succession du vendeur comprend en revanche ce qui reste du bouquet et des rentes perçues : épargne, placements, autres biens acquis avec ces sommes. Ce que le vendeur a dépensé de son vivant n’y figure plus.
Les contestations possibles
Les héritiers peuvent examiner les conditions de la vente. Une contestation n’a de chances d’aboutir que sur des fondements précis : insanité d’esprit ou vice du consentement, absence d’aléa (décès prévisible, rente dérisoire), ou vente consentie à un héritier à des conditions qui révèlent une libéralité. Dans ce dernier cas, l’article 918 de l’ancien Code civil et la réserve héréditaire entrent en jeu ; la question est développée dans l’article consacré aux limites successorales du viager.
Au décès de l’acheteur
Le contrat continue
Le décès de l’acheteur ne met pas fin au viager. Le bien entre dans sa succession, grevé le cas échéant du droit d’occupation du vendeur, et l’obligation de payer la rente fait partie de son passif. Les héritiers qui acceptent la succession recueillent donc les deux : le bien et la charge.
Les garanties du vendeur ne sont pas affectées par ce décès. La clause résolutoire, le privilège du vendeur et les éventuelles sûretés restent opposables aux héritiers, qui doivent poursuivre les paiements sans interruption.
Les options des héritiers
Comme pour toute succession, les héritiers de l’acheteur peuvent :
- accepter purement et simplement : ils deviennent propriétaires du bien et sont tenus de la rente, y compris sur leurs biens personnels ;
- accepter sous bénéfice d’inventaire : leur responsabilité est en règle générale limitée à l’actif recueilli, ce qui peut être utile lorsque la rente risque de durer longtemps ;
- renoncer : ils ne recueillent ni le bien ni la dette.
Lorsqu’il y a plusieurs héritiers, les dettes de la succession se divisent en principe entre eux selon leurs parts. L’acte de vente peut toutefois stipuler que l’obligation de payer la rente sera indivisible entre les héritiers du débirentier, ce qui permet au vendeur de réclamer la totalité à chacun d’eux. Il est essentiel que les héritiers de l’acheteur prennent connaissance de cette clause.
Les acheteurs en couple
Lorsque deux personnes achètent ensemble, l’acte prévoit généralement qu’elles sont tenues solidairement. Au décès de l’une, le survivant reste tenu de la totalité de la rente, et la part du défunt dans le bien passe à ses héritiers selon les règles successorales et le régime matrimonial. L’articulation entre ces règles mérite d’être examinée au moment de l’achat.
Préparer la succession quand un viager est en cours
Les deux parties ont intérêt à laisser une information claire à leurs proches :
- une copie de l’acte et l’identité du notaire qui l’a reçu ;
- l’historique des paiements et des indexations appliquées ;
- les clauses relatives au droit d’occupation, aux charges et aux garanties ;
- pour l’acheteur, les moyens prévus pour poursuivre les paiements (épargne, assurance décès éventuelle).
Une vente en viager à un enfant, ou à l’un de plusieurs héritiers, devrait en outre être discutée avec le notaire au regard de la réserve héréditaire et des règles fiscales régionales, qui contiennent des présomptions visant ce type d’opération.
Questions fréquentes
Les enfants du vendeur peuvent-ils faire annuler la vente parce qu’ils n’ont pas été consultés ?
Non. L’absence de consultation des héritiers n’est pas une cause de nullité, car ils n’ont aucun droit sur les biens de leur parent de son vivant. Ils ne peuvent agir qu’après le décès, sur des fondements précis comme l’incapacité du vendeur ou l’absence d’aléa.
Les héritiers du vendeur doivent-ils rembourser le bouquet ?
Non. Le bouquet et les rentes perçues sont la contrepartie de la vente et restent acquis au vendeur, puis à sa succession. Ils ne sont pas restituables du fait du décès, même précoce, sauf annulation du contrat.
Que deviennent les droits de succession sur le bien acquis par l’acheteur ?
Le bien fait partie de la succession de l’acheteur et entre dans le calcul des droits de succession selon les règles de la Région compétente. La prise en compte de l’obligation de rente restant à payer relève de ces règles et doit être examinée par le notaire chargé de la succession.
Un héritier de l’acheteur peut-il reprendre seul le viager ?
Les héritiers peuvent convenir, lors du partage, d’attribuer le bien à l’un d’eux, qui prend alors en charge la rente. Le vendeur n’est cependant lié par cet arrangement que s’il l’accepte, en particulier s’il libère les autres héritiers de leur obligation.