Qui peut vendre et acheter en viager en Belgique ?
Toute personne capable de contracter peut vendre ou acheter en viager, sans condition d’âge, de nationalité ou de profession. Des règles particulières s’appliquent lorsque le bien est le logement familial d’un couple, lorsqu’il est détenu en indivision ou démembré, lorsque le vendeur bénéficie d’une mesure de protection, ou lorsque l’acheteur est un héritier ou une société. Le notaire vérifie ces conditions avant l’acte.
Le viager n’est pas réservé à une catégorie de personnes. Le droit belge n’impose ni âge, ni statut, ni profession, que ce soit du côté du vendeur ou de celui de l’acheteur. Les questions qui se posent sont celles de tout contrat immobilier (capacité, pouvoir de disposer du bien, consentement), auxquelles s’ajoutent quelques particularités liées à la rente viagère. Cet article les passe en revue, puis décrit les profils d’acquéreurs que l’on rencontre en pratique.
Les conditions communes : capacité et consentement
Être capable de contracter
Le vendeur (crédirentier) et l’acheteur (débirentier) doivent être juridiquement capables. Un majeur qui ne fait l’objet d’aucune mesure de protection peut conclure seul. Le consentement doit être libre et éclairé : une erreur, un dol ou une violence peuvent entraîner l’annulation du contrat, comme pour toute convention.
Les personnes protégées
Lorsqu’une personne majeure fait l’objet d’une mesure de protection judiciaire (administration de la personne et/ou des biens, organisée par la loi du 17 mars 2013), la vente d’un immeuble par l’administrateur requiert en principe une autorisation spéciale du juge de paix. Le juge apprécie si l’opération sert l’intérêt de la personne protégée, ce qui, pour un viager, suppose notamment un prix et une rente équilibrés et des garanties suffisantes.
Une protection extrajudiciaire (mandat enregistré donné à un proche pendant que la personne était capable) peut couvrir certains actes de gestion patrimoniale ; son étendue dépend des termes du mandat. Pour un mineur, propriétaire par exemple par succession, la vente passe par ses représentants légaux et l’autorisation du juge de paix.
Ni âge ni santé comme conditions formelles
Aucun âge minimal ou maximal n’est requis. En revanche, le contrat doit comporter un aléa réel, et il est sans effet si le vendeur, atteint d’une maladie au jour de l’acte, en décède dans les vingt jours (art. 1975 de l’ancien Code civil). L’effet de l’âge sur les montants est traité dans l’âge du vendeur et le viager.
Qui peut vendre ?
Le propriétaire et les situations de couple
Le vendeur doit avoir le pouvoir de disposer du bien. Plein propriétaire seul, il signe seul, sous réserve des règles protégeant le logement familial :
- Époux : un époux ne peut, sans l’accord de l’autre, disposer des droits sur l’immeuble qui sert au logement principal de la famille, même s’il en est seul propriétaire (art. 215 de l’ancien Code civil). Si le bien est commun, les deux époux doivent consentir à la vente.
- Cohabitants légaux : une protection comparable du logement commun s’applique (art. 1477 de l’ancien Code civil).
- Cohabitants de fait : aucune protection légale spécifique ; seule compte la propriété du bien.
Lorsque les deux membres du couple sont vendeurs, la rente est souvent constituée sur deux têtes avec une clause de réversion, de sorte que le survivant continue à la percevoir.
Les biens détenus à plusieurs
- Indivision : lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes (par exemple des frères et sœurs après une succession), la vente de la totalité du bien suppose l’accord de tous les indivisaires. Chacun peut en principe céder sa quote-part, mais une telle cession en viager est exceptionnelle en pratique. Voir l’entrée indivision.
- Bien démembré : après un décès, il est fréquent que le conjoint survivant détienne l’usufruit et les enfants la nue-propriété. Vendre la pleine propriété exige alors l’accord de tous. L’usufruitier peut en théorie céder seul son usufruit, mais la valeur d’un tel droit, qui s’éteint à son propre décès, se prête mal au viager.
Faut-il l’accord des héritiers ?
Non : le propriétaire vivant dispose librement de son bien, et ses héritiers présomptifs n’ont pas à consentir à la vente. Le contrat peut toutefois être contesté après le décès s’il dissimule une libéralité, par exemple en l’absence d’aléa ou avec une rente dérisoire. Ces questions sont développées dans viager et succession.
Qui peut acheter ?
Une ou plusieurs personnes physiques
Toute personne capable peut acheter, quelle que soit sa nationalité ou sa résidence : le droit belge ne réserve pas l’acquisition immobilière aux résidents. Plusieurs personnes peuvent acheter ensemble ; l’acte précise alors leurs quotes-parts et, généralement, leur engagement solidaire au paiement de la rente, afin que le vendeur puisse réclamer la totalité à chacun.
La solvabilité n’est pas une condition légale, mais elle est déterminante en pratique. Le vendeur peut exiger des sûretés (inscription hypothécaire, garantie bancaire, caution) ; si elles ne sont pas fournies, il peut demander la résiliation du contrat (art. 1977 de l’ancien Code civil).
Un héritier du vendeur
Un enfant ou un petit-enfant peut acheter en viager le bien de son parent. L’article 918 de l’ancien Code civil prévoit cependant une présomption de libéralité lorsqu’un bien est aliéné à un successible en ligne directe à charge de rente viagère : la valeur du bien est alors imputée sur la quotité disponible, et l’excédent éventuel peut être remis en cause au profit des héritiers réservataires. Cette présomption vise à protéger la réserve héréditaire des autres enfants. Le sujet est traité dans viager, réserve héréditaire et limites.
Une société
Rien n’interdit en principe à une société d’acheter un bien en viager, dans les limites de son objet et de son intérêt social. Plusieurs points appellent la prudence :
- la rente est une dette de longue durée, alors qu’une société peut être dissoute ou tomber en faillite : le vendeur a intérêt à exiger des garanties solides, éventuellement personnelles ;
- le traitement fiscal de la rente et du bien dans la société est complexe et dépend de l’usage du bien ;
- l’occupation éventuelle du bien par un dirigeant, une fois libéré, peut entraîner des conséquences fiscales propres.
Ces questions dépassent le cadre de cet article et doivent être examinées avec un notaire et un conseiller fiscal. Une société peut aussi, en théorie, vendre en viager, la rente étant alors constituée sur la tête d’une personne physique ; ce cas est très rare.
Les profils d’acquéreurs rencontrés en pratique
Il n’existe pas de statistique publique sur les acheteurs en viager en Belgique. On peut néanmoins décrire, sans les quantifier, plusieurs situations récurrentes :
| Profil | Logique principale | Point d’attention |
|---|---|---|
| Particulier qui se constitue un patrimoine | Étaler un paiement sur une longue période, sans gestion locative | Capacité à payer une rente indexée pendant longtemps |
| Futur occupant en viager libre | Habiter le bien immédiatement en payant une partie du prix sous forme de rente | Rente plus élevée qu’en viager occupé, aucune décote d’occupation |
| Proche du vendeur | Permettre au vendeur de rester chez lui tout en lui procurant des revenus | Présomption de l’article 918 pour les héritiers en ligne directe |
| Acheteur pour ses enfants | Préparer un logement futur | Durée imprévisible avant la libération du bien |
| Société ou structure patrimoniale | Logique d’investissement à long terme | Garanties exigées, fiscalité spécifique |
Les intérêts et risques propres à chaque acheteur sont décrits dans acheter en viager : intérêt et risques.
Ce que vérifie le notaire
Avant l’acte authentique, le notaire contrôle :
- l’identité et la capacité des parties, ainsi que l’existence éventuelle d’une mesure de protection ;
- le régime matrimonial ou la cohabitation légale, et le consentement du conjoint ou du cohabitant pour le logement familial ;
- les titres de propriété, l’indivision ou le démembrement éventuel ;
- les autorisations nécessaires (juge de paix) ;
- le lien de parenté entre vendeur et acheteur, au regard de l’article 918 ;
- la cohérence de la rente et du bouquet au regard de l’aléa.
Questions fréquentes
Un étranger non résident peut-il acheter en viager en Belgique ?
Oui, en principe. Aucune règle de nationalité ou de résidence ne s’applique à l’achat d’un immeuble. L’acheteur non résident doit toutefois organiser le paiement régulier de la rente et peut se voir demander des garanties plus importantes par le vendeur.
Un vendeur peut-il vendre en viager un bien encore grevé d’un crédit hypothécaire ?
C’est possible, mais l’hypothèque doit en principe être levée lors de la vente, souvent au moyen du bouquet. À défaut, l’acheteur recevrait un bien grevé. Le notaire organise le remboursement et la mainlevée.
Deux enfants peuvent-ils acheter ensemble le bien de leurs parents en viager ?
Oui, mais la présomption de l’article 918 s’applique à chacun d’eux, avec des effets sur la succession des parents. Les autres héritiers éventuels peuvent être appelés à consentir à l’opération pour éviter une contestation ultérieure ; le notaire conseille sur la manière de procéder.
Un usufruitier peut-il vendre seul le bien en viager ?
Non. L’usufruitier ne dispose que de son usufruit et ne peut pas vendre la pleine propriété sans l’accord des nus-propriétaires. Une vente de la pleine propriété en viager suppose donc que tous les titulaires de droits signent l’acte.