Privilège du vendeur
Droit de préférence que la loi hypothécaire accorde au vendeur d’un immeuble sur le bien vendu, pour garantir le paiement du prix, y compris les rentes d’un viager.
Définition
Le privilège du vendeur est une sûreté réelle prévue par la loi hypothécaire du 16 décembre 1851. Il permet au vendeur d’un immeuble qui n’a pas reçu tout son prix d’être payé par préférence sur le bien vendu, avant les autres créanciers de l’acheteur, si ce bien est saisi et vendu. Il suit le bien en quelque main qu’il passe : une revente par l’acheteur ne le fait pas disparaître.
Dans un viager, le prix est en grande partie payé de façon différée, sous forme de rente viagère. Le crédirentier est donc précisément dans la situation que ce privilège vise à protéger : celle d’un vendeur qui a transféré la propriété sans être entièrement payé.
Comment cela fonctionne
Le privilège naît de la loi, sans qu’il faille le stipuler. Pour être opposable aux tiers, il doit toutefois être rendu public : lors de la transcription de l’acte authentique de vente, une inscription est prise d’office au bureau compétent de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (anciennement la conservation des hypothèques), sauf si le vendeur y renonce expressément. Le notaire veille à ces formalités.
Le privilège garantit la créance du vendeur, c’est-à-dire les arrérages impayés et, selon les cas, la valeur en capital des rentes à venir. Il se combine avec d’autres protections :
- l’action résolutoire, qui permet de demander l’anéantissement de la vente ; en matière de rente viagère, le seul défaut de paiement ne l’ouvre que si l’acte contient une clause résolutoire expresse (article 1978 de l’ancien Code civil) ;
- éventuellement une hypothèque conventionnelle complémentaire ou une garantie bancaire.
Points d’attention
- Renonciation à l’inscription. Renoncer à l’inscription d’office pour faciliter un crédit de l’acheteur affaiblit fortement la position du vendeur. Une telle renonciation doit être mesurée et expliquée par le notaire.
- Durée de l’inscription. Une inscription hypothécaire a une durée de validité limitée et doit, le cas échéant, être renouvelée. Un viager pouvant durer longtemps, ce point doit être suivi.
- Rang par rapport au prêteur de l’acheteur. Si l’acheteur finance le bouquet par un crédit hypothécaire, l’ordre des inscriptions et une éventuelle cession de rang se négocient à l’acte.
- Une garantie, pas un paiement. Le privilège n’assure pas le versement régulier de la rente ; il améliore les chances d’être payé si le bien doit être vendu.
Questions fréquentes
Le vendeur doit-il payer pour bénéficier du privilège ?
L’inscription d’office entraîne des frais d’inscription et de formalités, compris dans les frais de l’acte. Leur prise en charge entre les parties suit ce que prévoit le contrat, en règle générale l’acheteur.
Le privilège permet-il de récupérer la maison ?
Non. Il permet d’être payé par préférence sur le prix du bien vendu. Récupérer la propriété suppose une résolution de la vente, qui, en viager, exige une clause résolutoire expresse et, en pratique, l’intervention du juge.
Que devient le privilège au décès du vendeur ?
Au décès du dernier crédirentier, la rente s’éteint. Le privilège ne garantit plus alors que les arrérages restés impayés, que les héritiers du vendeur peuvent réclamer ; ensuite l’inscription peut être radiée.