Rente viagère
Somme versée périodiquement par l’acheteur au vendeur d’un viager, jusqu’au décès de la personne sur la tête de laquelle elle est constituée ; elle forme, avec le bouquet, le prix du bien.
Définition
La rente viagère est une obligation de payer, à intervalles réguliers, une somme d’argent pendant toute la durée de vie d’une personne déterminée. Dans une vente immobilière en viager, elle constitue la partie du prix qui n’est pas réglée comptant : l’acheteur, appelé débirentier, la verse au vendeur, le crédirentier, en échange du bien.
En Belgique, le régime de la rente viagère figure aux articles 1968 et suivants de l’ancien Code civil. La rente peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, un bien meuble ou un immeuble, ce qui correspond à la vente en viager. Son montant est librement fixé par les parties (article 1976). Le texte légal reste applicable, mais son interprétation actuelle est à confirmer auprès d’un notaire.
Les termes échus de la rente portent un nom précis : les arrérages.
Comment cela fonctionne
Le montant de départ résulte d’une négociation. Les parties partent de la valeur du bien, retranchent le bouquet éventuel, puis convertissent le solde en rente en tenant compte de l’âge du ou des crédirentiers, de tables de mortalité et d’un taux technique. Aucune table légale n’est imposée : il s’agit d’outils de praticiens.
La périodicité est fixée dans l’acte : mensuelle le plus souvent, parfois trimestrielle ou annuelle. L’acte précise aussi si la rente est payable d’avance ou à terme échu. Cette précision compte : selon l’article 1980 de l’ancien Code civil, la rente n’est acquise qu’en proportion du nombre de jours vécus, sauf si elle est payable d’avance, auquel cas le terme échu est acquis dès le jour où il devait être payé.
Pour préserver le pouvoir d’achat du vendeur, la plupart des actes prévoient une indexation de la rente sur un indice publié par Statbel. Lorsque le vendeur est un couple, la rente peut être constituée sur deux têtes, avec une clause de réversion au profit du survivant.
La rente s’éteint au décès de la personne sur la tête de laquelle elle repose. L’acheteur ne peut pas s’en libérer de sa propre initiative en remboursant un capital (article 1979), sauf accord du crédirentier, par exemple dans le cadre d’un rachat de la rente.
Points d’attention
- Une rente manifestement trop faible par rapport à la valeur du bien peut faire disparaître l’aléa et exposer l’opération à une requalification.
- Le défaut de paiement ne permet pas de reprendre le bien sans clause résolutoire expresse dans l’acte (article 1978 de l’ancien Code civil).
- Pour réclamer les arrérages, le crédirentier doit pouvoir justifier de son existence, par exemple au moyen d’un certificat de vie (article 1983).
- Pour le vendeur d’un bien immobilier privé, la rente est en règle générale non imposable à l’impôt des personnes physiques ; des exceptions existent et la situation est à confirmer avec un conseiller fiscal.
Questions fréquentes
La rente continue-t-elle si l’acheteur décède ?
Oui. L’obligation fait partie du patrimoine du débirentier et passe à ses héritiers, qui doivent poursuivre les versements s’ils acceptent la succession. Le décès de l’acheteur ne met pas fin au viager.
Peut-on modifier le montant de la rente après la signature ?
Seulement d’un commun accord, en principe par un nouvel acte. En dehors de l’indexation prévue au contrat, ni le vendeur ni l’acheteur ne peut modifier seul le montant convenu.
La rente doit-elle être payée au vendeur lui-même ?
Elle est due au crédirentier, qui est le plus souvent le vendeur. La loi permet toutefois de constituer la rente au profit ou sur la tête d’un tiers ; l’acte désigne alors précisément le bénéficiaire.