Bouquet
Partie du prix d’un viager payée en capital par l’acheteur au moment de l’acte authentique ; le solde est converti en rente viagère. Son montant est librement négocié.
Définition
Le bouquet est la somme que l’acheteur verse en une fois au vendeur lorsque la vente en viager est conclue, en pratique lors de la passation de l’acte authentique chez le notaire. Il représente la part du prix payée immédiatement ; le reste prend la forme d’une rente viagère versée périodiquement jusqu’au décès du crédirentier.
L’ancien Code civil ne mentionne pas le bouquet : les articles 1968 et suivants traitent de la rente, et la combinaison d’un capital et d’une rente relève de la liberté contractuelle. Il n’existe donc ni minimum ni maximum légal. Un viager peut comporter un bouquet important, un bouquet modeste, ou aucun bouquet du tout.
Le terme est propre au vocabulaire du viager. Dans les actes, on rencontre aussi les expressions « partie payée comptant » ou « capital versé à la signature ».
Comment cela fonctionne
Le point de départ est la valeur du bien. En viager occupé, on part de la valeur vénale, dont on retranche une décote d’occupation pour obtenir une valeur occupée. Les parties décident ensuite quelle part de cette valeur sera payée en bouquet. Le solde est transformé en rente au moyen d’un calcul qui tient compte de l’âge du ou des vendeurs, de tables de mortalité et d’un taux technique (voir capitalisation de la rente).
Bouquet et rente fonctionnent comme des vases communicants : plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible, et inversement. Le choix dépend des besoins du vendeur (financer des travaux, aider un enfant, disposer d’une épargne de précaution) et des moyens de l’acheteur, le débirentier.
Le bouquet n’est pas soumis à l’aléa : il est acquis au vendeur dès son paiement, quelle que soit la durée de vie ultérieure. Il entre en revanche dans la base des droits d’enregistrement, avec la valeur capitalisée des rentes et les charges, le notaire vérifiant que cette base n’est pas inférieure à la valeur vénale.
Points d’attention
- Un bouquet très élevé laisse une rente faible : l’acheteur supporte alors peu d’aléa, ce qui peut fragiliser la qualification de viager si la rente devient dérisoire.
- Un bouquet faible ou nul reporte l’essentiel du prix sur la rente : la solvabilité de l’acheteur dans la durée et les garanties prévues prennent alors plus d’importance.
- Le bouquet est généralement payé par l’intermédiaire du notaire, au moment de l’acte authentique ; un acompte peut être prévu au compromis.
- Le traitement fiscal du bouquet pour le vendeur suit en règle générale celui du prix d’une vente immobilière privée ; une situation particulière (bien professionnel, revente rapide) est à examiner avec un conseiller fiscal ou le notaire.
Questions fréquentes
Le bouquet est-il remboursé si le vendeur décède peu après la vente ?
Non, sauf clause particulière ou annulation du contrat. Le bouquet est la contrepartie immédiate de la vente et reste acquis au vendeur, puis à ses héritiers. La règle des vingt jours constitue l’exception légale principale.
Existe-t-il un pourcentage habituel de bouquet ?
Aucune règle ni statistique officielle ne fixe de proportion de référence en Belgique. La répartition est négociée au cas par cas selon les besoins du vendeur et la capacité de l’acheteur.
L’acheteur peut-il financer le bouquet par un crédit ?
C’est possible, comme pour un achat classique, sous réserve de l’accord d’un prêteur. Le prêteur tiendra compte de la rente que l’acheteur devra aussi payer chaque mois.