Habiter ou louer un bien acheté en viager libre : droits et obligations
Oui, un bien acheté en viager libre peut être habité dès la signature de l’acte authentique : l’acheteur en reçoit la pleine propriété et la jouissance immédiate. Il peut aussi y loger un proche ou le louer. En contrepartie, il supporte toutes les charges du propriétaire en plus de la rente, et le vendeur conserve des garanties sur le bien tant que la rente est due.
Le viager libre est la forme la moins connue de vente en viager. Le vendeur ne se réserve aucune occupation : il remet un logement vide, et l’acheteur en dispose comme n’importe quel propriétaire, à cette différence près qu’il paie une partie du prix sous forme de rente jusqu’au décès du vendeur. Cet article décrit ce que l’acheteur peut faire du bien, ce qu’il doit assumer et ce que le vendeur garde comme protection.
Ce que l’acheteur acquiert
À la différence du viager occupé, il n’y a ni usufruit ni droit d’habitation réservé au vendeur. Le transfert de propriété porte sur l’ensemble des droits : user du bien, en percevoir les revenus, le transformer, le revendre. Le prix est calculé sur la valeur vénale du bien sans décote d’occupation, ce qui conduit, à âge égal du vendeur, à un bouquet et à une rente plus élevés qu’en viager occupé.
Les situations qui conduisent à un viager libre sont variées : vendeur qui s’installe en maison de repos ou chez un proche, seconde résidence, bien hérité, logement dont le locataire vient de partir.
Habiter le bien soi-même
L’acheteur peut emménager dès l’acte et y fixer sa résidence principale. Quelques points méritent d’être anticipés :
- droits d’enregistrement : certaines Régions accordent des réductions ou des abattements à l’achat d’une habitation propre et unique, sous conditions (notamment de domiciliation dans un délai donné). Leur application à une vente en viager et le calcul exact relèvent du notaire, selon la Région du bien ;
- financement : la rente est payée sur les revenus courants, mais le bouquet et les frais d’acquisition peuvent nécessiter un crédit. Un prêteur tiendra compte de la rente dans l’analyse de la capacité de remboursement ;
- travaux : l’acheteur étant plein propriétaire, il peut rénover ou transformer le logement, dans le respect des règles d’urbanisme et, en appartement, du règlement de copropriété.
Habiter le bien permet de comparer la rente à un loyer : l’acheteur n’en paie plus ailleurs. Cette comparaison reste toutefois approximative, car la rente dure une période inconnue et s’accompagne des charges du propriétaire.
Loger un proche ou louer le bien
L’acheteur peut aussi mettre le logement à la disposition d’un membre de sa famille, gratuitement ou non, ou le donner en location à un tiers.
En cas de location, il devient bailleur et doit respecter la législation sur le bail d’habitation, qui relève des Régions depuis la sixième réforme de l’État : forme et enregistrement du bail, état des lieux, garantie locative, indexation du loyer, règles propres à la résidence principale. Les loyers perçus entrent dans sa déclaration fiscale selon les règles applicables aux revenus immobiliers, à vérifier selon sa situation auprès du SPF Finances ou d’un conseiller.
Si le bien était déjà loué au moment de la vente, l’acheteur reprend en règle générale le bail en cours, dans les conditions prévues par la législation régionale. On parle parfois à tort de viager occupé dans ce cas, alors que c’est un locataire, et non le vendeur, qui occupe les lieux.
Les obligations de l’acheteur
En viager libre, l’acheteur cumule deux types d’obligations : celles de tout propriétaire et celles de débirentier.
Comme propriétaire, il supporte seul :
- le précompte immobilier, établi sur la base du revenu cadastral ;
- l’entretien courant et les grosses réparations ;
- l’assurance incendie du bâtiment ;
- en appartement, l’ensemble des charges de copropriété, ordinaires et extraordinaires.
Comme débirentier, il doit :
- payer la rente aux échéances convenues, indexée selon la formule de l’acte, jusqu’au décès du vendeur (ou du dernier des deux vendeurs en cas de rente sur deux têtes) ;
- fournir les sûretés promises dans l’acte, faute de quoi le vendeur peut demander la résiliation (article 1977 de l’ancien Code civil) ;
- assumer les frais d’acquisition, notamment les droits d’enregistrement calculés par le notaire (voir les frais d’une vente en viager).
Il ne peut pas mettre fin à la rente en remboursant un capital, sauf accord du vendeur (article 1979). S’il décède avant le vendeur, ses héritiers reprennent le bien et l’obligation de payer.
Ce que le vendeur conserve
Le vendeur n’a plus aucun droit d’usage sur le logement : il ne peut ni y habiter, ni y entrer sans l’accord de l’acheteur. Il reste cependant créancier de la rente et dispose de protections attachées au bien :
- le privilège du vendeur, inscrit par le notaire, qui garantit le paiement du prix sur le bien lui-même ;
- le cas échéant, une hypothèque conventionnelle ou une garantie bancaire ;
- une clause résolutoire expresse, si l’acte en contient une.
Le simple défaut de paiement ne permet pas au vendeur de reprendre le bien : sans clause résolutoire, il peut seulement poursuivre le paiement et faire saisir les biens du débiteur (article 1978 de l’ancien Code civil). Avec une clause, la résolution suit la procédure prévue et peut être contestée devant le juge. Pour l’acheteur qui a habité ou loué le bien, une résolution serait lourde de conséquences : c’est une raison de plus de ne s’engager que sur une rente durablement supportable.
Revendre le bien avant le décès du vendeur
Rien n’interdit en principe à l’acheteur de revendre un bien acquis en viager libre. Mais la rente reste due et le privilège du vendeur grève le bien. En pratique, une revente suppose de régler le sort de la rente : soit le nouvel acquéreur la reprend avec l’accord du crédirentier, soit les parties conviennent d’un rachat de la rente, soit des garanties de remplacement sont constituées. Ces opérations se règlent devant notaire.
Avant de signer : les vérifications utiles
Parce qu’il prend en charge le bien dans sa totalité dès le premier jour, l’acheteur en viager libre a intérêt à procéder aux mêmes contrôles que pour un achat classique, et à quelques autres propres au viager :
- état du bien : visite approfondie, certificat de performance énergétique, conformité de l’installation électrique, travaux à prévoir à court terme ;
- situation administrative : renseignements urbanistiques, et en appartement, derniers procès-verbaux d’assemblée générale, décomptes de charges et travaux votés ;
- budget sur la durée : simuler le coût total de la rente indexée sur plusieurs durées, y compris des durées nettement supérieures à l’espérance de vie statistique du vendeur, en y ajoutant les charges du propriétaire ;
- clauses de l’acte : formule d’indexation, modalités de paiement, garanties demandées, termes exacts de la clause résolutoire, sort des sommes déjà versées en cas de résolution.
Questions fréquentes
Faut-il que le vendeur ait déménagé avant la signature ?
Oui, en principe : le bien doit être libre au jour convenu pour l’entrée en jouissance, généralement celui de l’acte authentique. L’acte peut prévoir un court délai de libération après la signature, avec les modalités et éventuelles pénalités correspondantes.
Le vendeur peut-il revenir habiter le bien s’il le souhaite ?
Non. En viager libre, il n’a conservé aucun droit d’occupation. Un retour ne serait possible qu’avec l’accord de l’acheteur, par exemple dans le cadre d’un bail, et ne découlerait pas du contrat de viager lui-même.
La rente est-elle déductible des revenus locatifs ?
En règle générale, les rentes viagères payées pour acquérir un bien ne sont pas traitées comme une charge déductible des revenus immobiliers d’un particulier. La situation peut différer pour une société ou un bien professionnel : à vérifier avec un conseiller fiscal.
Un viager libre peut-il porter sur un bien encore loué ?
Oui. L’acheteur reprend alors en règle générale le bail en cours et perçoit les loyers dès l’acte. Il doit vérifier la durée du bail, le montant du loyer et la garantie locative avant de s’engager.