Le viager en Belgique, en France et ailleurs en Europe
La Belgique et la France ont hérité des mêmes règles de base du Code civil de 1804 sur la rente viagère, mais leur fiscalité, leurs droits de mutation et leurs pratiques ont évolué séparément. Ailleurs en Europe, le viager au sens franco-belge est peu répandu ; d’autres mécanismes permettent de tirer un revenu de son logement, sous des régimes propres à chaque pays.
Une grande partie de l’information disponible en français sur le viager provient de France. Les mots sont les mêmes (bouquet, crédirentier, débirentier, viager occupé), les mécanismes se ressemblent, et il est tentant de transposer telles quelles des règles lues sur un site français. C’est une source fréquente d’erreurs, en particulier en matière fiscale. Cet article situe le viager belge par rapport au viager français, puis évoque, de manière volontairement générale, la situation dans d’autres pays européens.
Une origine commune : le Code civil de 1804
La Belgique et la France appliquent toutes deux des règles issues du Code civil napoléonien. Le contrat de rente viagère y figure dans un chapitre consacré aux contrats aléatoires. En Belgique, ces dispositions se trouvent aujourd’hui aux articles 1968 et suivants de l’ancien Code civil, qui reste applicable aux matières non encore intégrées dans le nouveau Code civil. La France les a conservées dans son Code civil, aux articles portant la même numérotation, même si d’autres parties de son droit des contrats ont été réformées.
Ce tronc commun explique les grandes similitudes :
- le viager est un contrat aléatoire : sa validité suppose une incertitude réelle sur la durée de la rente ;
- la rente constituée sur la tête d’une personne déjà décédée, ou atteinte d’une maladie dont elle meurt dans les vingt jours du contrat, ne produit aucun effet (la règle des vingt jours) ;
- le montant de la rente est fixé librement par les parties ;
- le débirentier ne peut pas se libérer en remboursant le capital ;
- le défaut de paiement n’autorise pas à lui seul la reprise du bien, d’où l’importance d’une clause résolutoire expresse.
Pour le détail de ces règles en droit belge, voir l’article sur le principe du viager. Le texte en vigueur peut être consulté sur le site du Moniteur belge et de la législation consolidée.
Belgique et France : là où les chemins se séparent
L’imposition de la rente
C’est la différence la plus souvent mal comprise. En France, la rente viagère perçue en contrepartie d’une vente est en principe soumise à l’impôt sur le revenu pour une fraction de son montant, fraction qui dépend de l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente.
En Belgique, la règle générale est différente : la rente perçue en contrepartie de la vente d’un bien immobilier privé n’est, en principe, pas imposable à l’impôt des personnes physiques. Des exceptions existent (bien affecté à une activité professionnelle, opération à caractère spéculatif, requalification du contrat). Un texte français qui évoque une « fraction imposable selon l’âge » ne décrit donc pas la situation d’un vendeur belge. La fiscalité du viager en Belgique fait l’objet d’un article dédié.
Les droits de mutation
En France, l’acheteur acquitte des droits de mutation à titre onéreux, dont une part est fixée au niveau départemental. En Belgique, les droits d’enregistrement relèvent des Régions : la Région wallonne, la Région de Bruxelles-Capitale et la Région flamande ont chacune leurs taux, abattements et réductions, modifiés à plusieurs reprises ces dernières années. Pour un viager belge, la base comprend le bouquet, la valeur capitalisée de la rente et les charges imposées à l’acheteur, sans pouvoir descendre sous la valeur vénale du bien. Le notaire calcule le montant dû selon la Région.
L’impôt foncier et les charges
Le vocabulaire diffère : la « taxe foncière » française correspond, en Belgique, au précompte immobilier, calculé à partir du revenu cadastral et dû par le titulaire du droit réel. En viager occupé, l’acte fixe la répartition entre le vendeur occupant et l’acheteur. Les textes français qui mentionnent la « taxe d’habitation » ne sont pas transposables : cet impôt n’existe pas sous cette forme en Belgique.
Le régime de l’occupation
Les deux pays utilisent l’usufruit et le droit d’usage et d’habitation pour organiser le viager occupé. En Belgique, ces droits sont désormais régis par le Livre 3 « Les biens » du nouveau Code civil, en vigueur depuis le 1er septembre 2021, qui a redéfini notamment la répartition entre entretien et grosses réparations. Les règles françaises sur le même sujet n’ont pas suivi la même évolution ; les solutions de détail peuvent donc différer.
La succession et la réserve
Les deux pays protègent les enfants par une réserve héréditaire, mais avec des quotités et des modalités différentes. En Belgique, depuis la réforme entrée en vigueur le 1er septembre 2018, la réserve héréditaire des enfants est globalement fixée à la moitié de la succession, quel que soit leur nombre. Les présomptions applicables aux ventes en viager consenties à un héritier présomptif ne sont pas formulées de la même manière dans les deux droits.
Tableau de synthèse Belgique / France
| Point | Belgique | France |
|---|---|---|
| Base civile | Articles 1968 et suivants de l’ancien Code civil | Articles correspondants du Code civil |
| Caractère aléatoire | Exigé | Exigé |
| Règle des vingt jours | Oui | Oui |
| Imposition de la rente (vente d’un bien privé) | En principe non imposable, sauf exceptions | Fraction imposable selon l’âge du crédirentier |
| Droits sur l’achat | Droits d’enregistrement régionaux | Droits de mutation, avec une part départementale |
| Impôt foncier | Précompte immobilier | Taxe foncière |
| Acte notarié | Nécessaire pour la transcription | Nécessaire pour la publicité foncière |
Ce tableau simplifie volontairement des régimes plus nuancés ; il sert à repérer les points à vérifier, pas à trancher une situation.
Ailleurs en Europe : des mécanismes différents
En dehors de la Belgique et de la France, la vente immobilière moyennant rente viagère entre particuliers est, d’une manière générale, peu développée comme pratique de marché, même lorsque le droit civil local permet de constituer une rente viagère. Certains pays dont le droit civil s’inspire du Code napoléonien connaissent des dispositions proches ; d’autres traditions juridiques, notamment de common law, n’ont pas d’équivalent direct.
Pour permettre aux propriétaires âgés de tirer un revenu de leur logement, plusieurs pays ont développé d’autres outils, le plus souvent proposés par des établissements financiers :
- des prêts hypothécaires remboursables au décès ou à la vente du bien, dans lesquels le propriétaire reste propriétaire et emprunte sur la valeur de son logement ;
- des formules de cession de tout ou partie du logement à un organisme, avec maintien dans les lieux, qui se rapprochent par certains aspects du viager occupé.
Ces mécanismes n’ont ni la même nature juridique ni les mêmes conséquences qu’un viager belge. Dans un prêt, en particulier, il n’y a pas de vente et donc pas d’aléa au sens du contrat de rente viagère : la dette grossit avec le temps et est remboursée sur la valeur du bien. Leur régime dépend entièrement du droit et de la réglementation financière de chaque pays.
Les situations transfrontalières
Le droit comparé devient concret lorsqu’un élément d’extranéité apparaît : un vendeur belge qui s’installe à l’étranger, un acheteur résidant en France qui acquiert un bien à Liège, un immeuble situé hors de Belgique appartenant à un résident belge.
Quelques repères généraux :
- Le lieu de situation de l’immeuble est déterminant pour la forme de la vente, la publicité foncière et les droits réels : un bien situé en Belgique se vend devant un notaire belge et donne lieu aux droits d’enregistrement de la Région concernée.
- La loi applicable au contrat peut, dans certaines limites, être choisie par les parties ; à défaut, des règles européennes de conflit de lois désignent le droit applicable. Ce choix mérite d’être fait explicitement dans l’acte.
- La fiscalité de la rente dépend de la résidence fiscale du crédirentier et des conventions préventives de la double imposition conclues entre les États concernés. Un vendeur qui déménage en cours de contrat doit faire vérifier sa situation.
- La succession est en principe régie, au sein de l’Union européenne, par la loi de la dernière résidence habituelle du défunt, sauf choix d’une autre loi dans les conditions prévues par le règlement européen sur les successions. Les droits de succession, eux, restent fixés par chaque État (et, en Belgique, par chaque Région).
Les précautions propres au droit belge sont rassemblées dans l’article sur la sécurisation juridique d’un viager et dans le dossier Droit et fiscalité.
Questions fréquentes
Un non-résident peut-il acheter un bien en viager en Belgique ?
En règle générale, oui : la nationalité ou la résidence de l’acheteur n’empêche pas l’acquisition d’un immeuble en Belgique. La vente se fait devant un notaire belge, selon les règles de la Région où se situe le bien. Le vendeur a intérêt à vérifier les garanties de paiement, plus difficiles à mettre en œuvre contre un débiteur domicilié à l’étranger.
Peut-on vendre en viager un bien situé en France quand on habite en Belgique ?
C’est possible, mais la vente relève alors du droit et de la fiscalité immobilière français pour tout ce qui concerne l’immeuble, et d’un notaire français pour l’acte. L’imposition de la rente doit être analysée au regard des deux pays et de la convention fiscale qui les lie. Un conseil spécialisé dans les situations franco-belges est recommandé.
Les tables de calcul françaises sont-elles utilisables pour un viager belge ?
Aucune table n’est imposée par la loi belge pour calculer une rente. Les praticiens se fondent sur des tables de mortalité, belges ou d’assureurs, et sur un taux technique. Une table établie pour la population française ne correspond pas nécessairement à la population belge ; le choix des paramètres se discute avec le notaire.