Vendre un appartement en viager dans une copropriété
Un appartement situé dans un immeuble en copropriété peut être vendu en viager comme n’importe quel bien. La particularité tient aux relations avec l’association des copropriétaires : informations à obtenir du syndic, répartition des charges entre vendeur occupant et acheteur, représentation à l’assemblée générale et sort des travaux votés. Ces points doivent être réglés expressément dans l’acte.
Dans un immeuble à appartements, le propriétaire détient un lot composé d’une partie privative (l’appartement, une cave, un garage) et d’une quote-part des parties communes (toiture, façades, cage d’escalier, ascenseur). Ces parties communes sont gérées collectivement par l’association des copropriétaires, qui agit par son assemblée générale et son syndic. Vendre un tel lot en viager ne pose pas de difficulté de principe, mais ajoute un troisième acteur à la relation entre vendeur et acheteur : la copropriété elle-même.
Un lot de copropriété se vend en viager comme un autre bien
Le régime de la copropriété forcée des immeubles bâtis figure aujourd’hui dans le Livre 3 « Les biens » du Code civil, en vigueur depuis le 1er septembre 2021 (il se trouvait auparavant aux articles 577-2 et suivants de l’ancien Code civil). Ce régime n’interdit pas la vente d’un lot en viager. Les statuts de l’immeuble (acte de base et règlement de copropriété) contiennent rarement des clauses qui limiteraient la cession d’un lot ; le notaire les vérifie dans tous les cas.
Le contrat de rente viagère lui-même reste soumis aux articles 1968 et suivants de l’ancien Code civil. La forme la plus fréquente pour un appartement habité par son propriétaire est le viager occupé : le vendeur conserve un usufruit ou un droit d’usage et d’habitation, l’acheteur devient nu-propriétaire.
Les informations à réunir avant de signer
En cas de cession d’un lot, la loi organise la transmission d’informations par le syndic. Avant la signature du compromis, le candidat acquéreur doit en principe recevoir une série de renseignements, et le notaire interroge ensuite le syndic avant l’acte authentique. Ces données concernent notamment :
- le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve ;
- les éventuels arriérés de charges dus par le vendeur ;
- les travaux décidés par l’assemblée générale et les appels de fonds en cours ou prévus ;
- les procédures judiciaires impliquant l’association des copropriétaires ;
- les procès-verbaux des assemblées générales récentes et les décomptes de charges.
En viager, ces informations ont une portée particulière. L’acheteur s’engage pour une durée indéterminée et prendra en charge, en règle générale, les gros travaux futurs. Un fonds de réserve insuffisant, une toiture en fin de vie ou un ascenseur à remplacer modifient l’équilibre économique de l’opération, et donc le prix.
Qui paie quoi entre vendeur occupant et acheteur
Le Code civil ne règle pas directement le partage des charges de copropriété dans un viager. Les parties s’inspirent en général du régime de l’usufruit (Livre 3 du Code civil) : l’occupant supporte les dépenses liées à l’usage et à l’entretien, le nu-propriétaire les grosses réparations. Ce schéma n’est qu’un point de départ : l’acte peut prévoir une répartition différente.
| Poste | Répartition fréquente (à préciser dans l’acte) |
|---|---|
| Consommations communes, nettoyage, entretien de l’ascenseur | Vendeur occupant |
| Honoraires du syndic, assurance de l’immeuble | Le plus souvent vendeur occupant |
| Fonds de roulement | Vendeur occupant |
| Fonds de réserve | Variable : à fixer expressément |
| Gros travaux (toiture, façade, remplacement d’équipements) | Acheteur nu-propriétaire |
| Précompte immobilier | Selon l’acte, souvent l’occupant |
| Assurance du contenu, responsabilité locative | Vendeur occupant |
Le fonds de réserve mérite une attention spécifique : il est attaché au lot, n’est pas remboursé lors de la vente et sert à financer des travaux qui profiteront surtout au futur plein propriétaire. Certains actes le mettent à charge de l’acheteur, d’autres le laissent à l’occupant ou le partagent. L’essentiel est que la clause existe.
La répartition convenue entre les parties ne lie pas nécessairement l’association des copropriétaires, qui adresse ses appels de fonds selon ses propres règles. L’acte doit donc prévoir qui reçoit les décomptes, qui paie le syndic et comment l’autre partie est remboursée. Le notaire informe le syndic de la mutation et des coordonnées utiles.
Les travaux votés avant et après la vente
Travaux décidés avant la vente
Une décision de travaux peut être prise avant la vente alors que les appels de fonds tombent après. La loi fixe, pour ces situations, des règles de répartition entre l’ancien et le nouveau copropriétaire à l’égard de l’association, en tenant compte de la date de la décision et de la date d’exigibilité. Entre eux, le vendeur et l’acheteur peuvent convenir d’un partage différent. En viager, le vendeur restant sur place, la question se pose avec acuité : il est prudent que le compromis règle déjà le sort des travaux votés et des appels de fonds annoncés.
Travaux décidés pendant le viager
Pendant toute la durée du contrat, de nouveaux travaux peuvent être votés. Leur prise en charge suit la répartition prévue dans l’acte. Le nu-propriétaire a intérêt à être informé de l’ordre du jour des assemblées, puisqu’il paiera la plupart des dépenses importantes. L’occupant, de son côté, subit les nuisances des chantiers et bénéficie de leurs résultats.
L’assemblée générale : qui vote ?
Lorsqu’un lot est démembré, c’est-à-dire grevé d’un usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation, le droit de participer aux délibérations est en principe suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent un mandataire commun et communiquent son identité au syndic. C’est ce mandataire qui est convoqué, vote et reçoit les documents de l’association.
En pratique, l’acte de vente en viager devrait :
- désigner ce mandataire (le vendeur occupant, l’acheteur ou un tiers) ;
- prévoir une concertation préalable pour les décisions qui engagent des dépenses importantes ;
- organiser la transmission des convocations et procès-verbaux à l’autre partie.
Ces règles relèvent du Code civil et de la pratique notariale ; leur application à un dossier précis est à vérifier avec le notaire.
Points d’attention propres aux appartements
Au-delà des charges, quelques éléments propres aux immeubles à appartements pèsent sur un viager :
- L’accessibilité. Un appartement sans ascenseur peut devenir difficile à occuper avec l’âge, ce qui peut conduire à un départ anticipé. Une clause de libération anticipée permet d’anticiper cette situation.
- Le règlement d’ordre intérieur. Il peut encadrer la location, les animaux ou certains usages. Il intéresse surtout l’acheteur en viager libre qui envisage de louer.
- La performance énergétique. Le certificat PEB et les exigences régionales futures peuvent annoncer des travaux collectifs ou privatifs.
- La santé financière de la copropriété. Arriérés importants d’autres copropriétaires, litiges avec un entrepreneur ou contentieux en cours se répercutent sur tous les lots.
Les frais liés à l’opération sont détaillés dans l’article consacré aux frais d’une vente en viager, et la répartition générale des obligations dans viager occupé : droits et obligations. Pour une approche centrée sur la capitale, voir le viager à Bruxelles.
Questions fréquentes
Le syndic doit-il donner son accord à une vente en viager ?
Non. La vente d’un lot ne requiert pas l’accord du syndic ni de l’assemblée générale. Le syndic intervient pour fournir les informations requises par la loi et pour enregistrer le changement de propriétaire après l’acte.
Les arriérés de charges du vendeur sont-ils repris par l’acheteur ?
En principe, les dettes de charges nées avant la vente restent celles du vendeur, et le notaire veille à leur apurement lors de l’acte. Les règles particulières relatives aux travaux décidés avant la vente doivent toutefois être examinées au cas par cas.
Un garage ou une cave peuvent-ils être vendus séparément en viager ?
S’ils constituent des lots distincts, rien ne s’y oppose en principe. La valeur en jeu est souvent modeste, ce qui rend le viager moins courant pour ce type de bien. Les statuts de l’immeuble peuvent par ailleurs réserver certains lots aux copropriétaires.
Que devient le droit de vote si le vendeur entre en maison de repos ?
Le mandataire désigné continue d’exercer le droit de participation tant qu’aucun autre n’est désigné. Si le vendeur libère définitivement le logement en application d’une clause prévue à cet effet, la pleine propriété est reconstituée et l’acheteur vote seul.