Vendre un appartement en viager en copropriété : Ce qu'il faut savoir

En bref: La réponse rapide

Oui, il est tout à fait possible de vendre un appartement en viager, même s'il fait partie d'une copropriété.

Cette opération immobilière suit les mêmes principes qu'une vente en viager classique, mais elle exige une attention particulière aux règles spécifiques de la copropriété ↗. Le règlement de copropriété est essentiel et doit être étudié avec soin.

Comprendre la vente en viager en copropriété

La vente en viager est un contrat par lequel le vendeur, appelé crédirentier, cède la nue-propriété de son bien immobilier à un acheteur, le débirentier. En contrepartie, l'acheteur verse une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès, souvent complétée par un bouquet initial.

Dans le cas d'un appartement en copropriété, la vente concerne un lot privatif au sein d'un immeuble dont la gestion est collective.

Les spécificités de la copropriété

Posséder un appartement en copropriété implique la détention de parties privatives (l'appartement lui-même) et de parts des parties communes (escaliers, toit, façades, etc.).

La gestion de ces parties communes est assurée par un syndic de copropriété, sous le contrôle de l'assemblée générale des copropriétaires.

Les points clés à vérifier avant une vente en viager

Avant de proposer un appartement en viager situé dans une copropriété, il est crucial de vérifier certains éléments avec la plus grande attention.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document fondamental. Il définit les droits et les obligations de chaque copropriétaire, les règles d'utilisation des parties privatives et communes, ainsi que le fonctionnement de la copropriété.

Il est indispensable de s'assurer qu'aucune clause n'interdit ou ne restreint la possibilité d'une vente en viager, même si de telles clauses sont rares.

L'état financier de la copropriété

Même s'il n'est que nu-propriétaire ou devient plein propriétaire, l'acheteur en viager devra s'acquitter de certaines charges. Il est donc primordial de consulter :

• Les procès-verbaux des dernières assemblées générales.
• Les budgets prévisionnels.
• L'état des éventuelles charges impayées.
• L'historique des travaux votés ou envisagés.

Les charges de copropriété

La répartition des charges entre le vendeur (qui est usufruitier en cas de viager occupé) et l'acheteur (nu-propriétaire) est un élément déterminant du contrat de vente en viager. En général :

• Le crédirentier (vendeur) prend en charge les charges courantes d'entretien et les petites réparations.
• Le débirentier (acheteur) assume les grosses réparations et les charges liées à la nue-propriété.

Cette répartition peut être modifiée par un accord contractuel, mais elle doit être clairement définie et précisée dans l'acte de vente.

Les étapes de la vente en viager en copropriété

La procédure de vente en viager d'un appartement situé en copropriété suit les grandes étapes d'une vente immobilière classique, tout en intégrant les spécificités liées au viager et à la copropriété.

L'estimation du bien

La rédaction du contrat de vente

Le contrat de vente en viager est un acte notarié. Il doit détailler avec précision :

• L'identité des parties.
• La désignation du bien et sa situation au sein de la copropriété.
• Les conditions du viager (bouquet, montant et indexation de la rente).
• La répartition des charges de copropriété.
• Les clauses résolutoires en cas de non-paiement de la rente.

L'information du syndic de copropriété

Après la signature de l'acte authentique, le notaire informe le syndic de copropriété du changement de propriétaire ou de nu-propriétaire, afin de mettre à jour les registres et d'adresser correctement les appels de fonds.

Avantages et inconvénients

Pour le vendeur (crédirentier)

• Avantages : Revenu complémentaire garanti à vie, possibilité de continuer à vivre dans le logement (viager occupé), absence de soucis de gestion locative, avantages fiscaux possibles.
• Inconvénients : Prix de vente inférieur à celui d'une vente classique, perte de la pleine propriété du bien.

Pour l'acheteur (débirentier)

• Avantages : Acquisition d'un bien immobilier à un prix potentiellement inférieur à sa valeur réelle, constitution d'un patrimoine avec un investissement initial souvent réduit, pas de gestion locative immédiate en cas de viager occupé.
• Inconvénients : Engagement à long terme (rente à verser à vie), risque lié à la durée de vie du vendeur (aléa viager), charges de copropriété à payer.

Faire appel à un professionnel

Compte tenu de la complexité de la vente en viager et des règles spécifiques à la copropriété, il est fortement recommandé de se faire accompagner par des professionnels.

Un notaire spécialisé en viager et un agent immobilier expérimenté pourront conseiller au mieux le vendeur et l'acheteur, sécuriser juridiquement l'opération et garantir une transaction équitable. N'hésitez pas à consulter un expert pour toute question relative à votre projet de vente en viager en copropriété.