Viager occupé : Vendre votre maison en Belgique tout en continuant à y vivre ?

Viager occupé : Vendre votre maison en Belgique tout en continuant à y vivre ?

En bref:

Oui, il est tout à fait possible de vendre votre maison en viager tout en continuant à y vivre.

Cette formule s'appelle le viager occupé.

Elle offre au vendeur, appelé crédirentier, la possibilité de percevoir un capital (le bouquet) et/ou une rente viagère, tout en conservant le droit d'habiter son bien jusqu'à son décès. L'acheteur, ou débirentier, acquiert un viager occupé. Dans ce type de transaction immobilière, la propriété est divisée en deux droits distincts :

• La nue-propriété : elle revient à l'acheteur. Il devient propriétaire des murs, mais ne peut ni occuper le bien, ni en percevoir les revenus locatifs.
• L'usufruit (ou un droit d'usage et d'habitation) : il est conservé par le vendeur, lui permettant de continuer à vivre dans le logement ou, dans certains cas, de le louer et d'en percevoir les revenus.

Cette distinction est essentielle pour saisir pleinement les avantages et les implications du viager occupé.

Les avantages pour le vendeur (le crédirentier)

La décision de vendre sa maison en viager offre plusieurs avantages notables pour le vendeur :

• Maintien à domicile : Le vendeur conserve son environnement familier et ses habitudes, ce qui est primordial pour de nombreuses personnes âgées.

• Complément de revenus : La perception d'un bouquet (capital initial versé par l'acheteur) et/ou d'une rente viagère mensuelle améliore considérablement le pouvoir d'achat.

• Fiscalité avantageuse : En Belgique, la rente viagère bénéficie généralement d'une imposition réduite, et le bouquet est exonéré d'impôt sur le revenu des personnes physiques.

• Charges réduites : Le vendeur n'est plus responsable des grosses réparations ni du précompte immobilier lié à la nue-propriété, qui incombent à l'acheteur.

Les avantages pour l'acheteur (le débirentier)

Le viager occupé n'est pas seulement avantageux pour le vendeur. L'acheteur y trouve aussi des bénéfices :

• Prix d'acquisition réduit : L'achat en viager permet d'acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur marchande classique, en raison de l'occupation du bien par le vendeur.

• Investissement à long terme : L'acheteur réalise un investissement immobilier potentiellement intéressant, sans les contraintes de gestion locative immédiate.

• Modalités de paiement flexibles : Le paiement s'effectue par un bouquet et/ou des rentes, ce qui évite souvent un recours important à un emprunt bancaire classique.

Les points à considérer avant de s'engager

Avant de vendre votre maison en viager, il est crucial de bien comprendre toutes les implications de cette transaction. Voici quelques éléments importants à considérer :

• Calcul du bouquet et de la rente : Ces montants sont déterminés en fonction de l'âge du vendeur, de la valeur du bien et de l'espérance de vie, en utilisant des tables de mortalité spécifiques. Une expertise immobilière est indispensable pour une évaluation précise.

• Répartition des charges : Le contrat de vente doit clairement définir qui prend en charge quelles dépenses (entretien courant, etc.). Une répartition claire est essentielle pour éviter les litiges.

• Aspects juridiques : La rédaction du contrat de vente en viager est un acte complexe qui doit être réalisé par un notaire afin de garantir la sécurité juridique de l'opération et de protéger les intérêts de toutes les parties.

• Risque lié à l'espérance de vie : Pour l'acheteur, la durée du versement de la rente est incertaine. Pour le vendeur, la rente peut cesser si l'acheteur décède avant lui (sauf clauses spécifiques prévues dans le contrat).

Conclusion : Une solution flexible pour vendre sa maison

Le viager occupé représente une alternative intéressante pour les propriétaires souhaitant vendre leur maison en Belgique tout en conservant le droit d'y vivre. Il offre des avantages mutuels, permettant au vendeur d'obtenir des liquidités et à l'acheteur d'investir dans l'immobilier à des conditions avantageuses. Le viager est une option à considérer.

Toutefois, il est essentiel de s'informer en détail et de faire appel à un professionnel du viager ou à un notaire pour un accompagnement personnalisé et sécurisé tout au long du processus. Cette démarche garantira que la transaction réponde aux attentes de toutes les parties prenantes et se déroule dans les meilleures conditions.