Viager occupé : Vendre votre maison en Belgique tout en continuant à y vivre ?

En bref : La réponse rapide

Oui, il est tout à fait possible de vendre votre maison en viager tout en continuant à l'occuper. Cette formule est connue sous le nom de viager occupé. Elle permet au vendeur (le crédirentier) de percevoir un capital (le bouquet) et/ou une rente viagère, tout en conservant le droit d'habiter son logement jusqu'à son décès. L'acheteur (le débirentier) acquiert la nue-propriété du bien et en deviendra plein propriétaire au décès du vendeur.

Comprendre le viager occupé en Belgique

Le viager occupé est une solution immobilière de plus en plus prisée en Belgique, notamment par les seniors souhaitant améliorer leur pouvoir d'achat sans quitter leur domicile. Il repose sur le principe du démembrement de propriété.

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Lors d'une vente en viager occupé, la propriété du bien est séparée en deux droits distincts :

• La nue-propriété : elle est acquise par l'acheteur. Il devient propriétaire des murs, mais ne peut ni l'occuper ni en percevoir les loyers.
• L'usufruit (ou un droit d'usage et d'habitation) : il est conservé par le vendeur, lui permettant de continuer à vivre dans le bien ou, dans certains cas, de le louer pour en percevoir les revenus.

Cette distinction est fondamentale pour comprendre les avantages et les implications du viager occupé.

Les avantages pour le vendeur (le crédirentier)

La décision de vendre sa maison en viager présente plusieurs atouts pour le vendeur :

• Maintien à domicile : Le vendeur conserve son cadre de vie et ses habitudes, un point essentiel pour de nombreuses personnes âgées.
• Complément de revenus : La perception d'un bouquet (capital initial versé par l'acheteur) et/ou d'une rente viagère mensuelle permet d'améliorer significativement le pouvoir d'achat.
• Fiscalité avantageuse : En Belgique, la rente viagère est généralement peu imposée, et le bouquet est exonéré d'impôt des personnes physiques.
• Charges réduites : Le vendeur n'a plus à payer les grosses réparations et l'impôt foncier (Précompte Immobilier) lié à la nue-propriété, qui sont à la charge de l'acheteur.

Les avantages pour l'acheteur (le débirentier)

Le viager occupé n'est pas seulement avantageux pour le vendeur. L'acheteur y trouve également son compte :

• Prix d'acquisition réduit : L'achat en viager permet d'acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à celui du marché classique, en raison de l'occupation du bien par le vendeur.
• Investissement à long terme : L'acheteur réalise un investissement immobilier potentiellement intéressant, sans les contraintes de gestion locative immédiate.
• Modalités de paiement flexibles : Le paiement se fait par un bouquet et/ou des rentes, évitant souvent un recours important à l'emprunt bancaire classique.

Les points à considérer avant de s'engager

Avant de vendre sa maison en viager, il est crucial de bien comprendre toutes les implications. Voici quelques éléments à prendre en compte :

• Calcul du bouquet et de la rente : Ces montants sont établis en fonction de l'âge du vendeur, de la valeur du bien et de l'espérance de vie, selon des tables de mortalité spécifiques. Une expertise immobilière est indispensable.
• Répartition des charges : Le contrat de vente doit clairement définir qui prend en charge quelles dépenses (entretien courant, grosses réparations, impôts, etc.).
• Aspects juridiques : La rédaction du contrat de vente en viager est un acte complexe qui doit être effectué par un notaire pour garantir la sécurité juridique de l'opération.
• Risque lié à l'espérance de vie : Pour l'acheteur, la durée de versement de la rente est incertaine. Pour le vendeur, la rente peut cesser si l'acheteur décède avant lui (sauf clauses spécifiques).

Conclusion : Une solution flexible pour vendre sa maison

Le viager occupé représente une alternative intéressante pour les propriétaires souhaitant vendre leur maison en Belgique tout en conservant le droit d'y vivre. Il offre des bénéfices mutuels, permettant au vendeur d'obtenir des liquidités et à l'acheteur d'investir dans l'immobilier à des conditions avantageuses. Toutefois, il est essentiel de s'informer minutieusement et de faire appel à un professionnel du viager ou à un notaire pour un accompagnement personnalisé et sécurisé tout au long du processus. Cette démarche garantira que la transaction répond aux attentes de toutes les parties prenantes.