Droit d’usage et d’habitation : définition et rôle dans le viager

Le droit d’usage et d’habitation, souvent abrégé DUH, est un droit réel fréquemment utilisé dans le cadre du viager occupé. Il permet au vendeur de continuer à occuper personnellement son logement, sans pour autant en être pleinement propriétaire.

Ce droit encadre strictement les conditions d’occupation du bien et se distingue de l’usufruit par son étendue plus limitée.

Définition du droit d’usage et d’habitation

Le droit d’usage et d’habitation est un droit réel qui permet à son titulaire :

d’habiter personnellement le logement,
d’en faire usage pour ses besoins propres et ceux de son foyer.

Contrairement à l’usufruit, ce droit n’autorise pas la mise en location du bien, ni la perception de revenus locatifs.

Droit d’usage et d’habitation dans le viager

Dans une vente en viager occupé, le vendeur conserve souvent un droit d’usage et d’habitation plutôt qu’un usufruit.
Ce choix permet :

de garantir au vendeur le maintien dans son logement,
tout en limitant les droits d’exploitation du bien.

L’acheteur devient alors nu-propriétaire du bien, sans possibilité d’en disposer librement tant que le DUH est en vigueur.

Différence entre DUH et usufruit

Il est essentiel de distinguer ces deux droits :

Le droit d’usage et d’habitation permet uniquement d’occuper le logement à titre personnel.
L’usufruit permet à la fois l’occupation et la location du bien.

Le DUH est donc plus restrictif que l’usufruit et entraîne généralement une décote moindre de la valeur du bien.

Impact du DUH sur la valeur du bien

La conservation d’un droit d’usage et d’habitation par le vendeur entraîne une réduction de la valeur économique du bien, appelée abattement d’occupation.
Cette réduction tient compte :

de l’âge du vendeur,
de la durée probable du droit,
de l’impossibilité pour l’acheteur d’occuper ou louer le bien.

Le DUH a donc un impact direct sur le calcul du bouquet et de la rente viagère.

Droits du titulaire du DUH

Le titulaire du droit d’usage et d’habitation peut :

occuper le logement jusqu’à son décès,
héberger les membres de son foyer,
utiliser le bien conformément à sa destination.

Il ne peut pas :

louer le bien,
céder son droit à un tiers,
modifier substantiellement le logement sans accord.

Obligations liées au DUH

Le bénéficiaire du DUH est tenu :

d’assurer l’entretien courant du logement,
de préserver le bien en bon état,
de respecter les conditions définies dans l’acte notarié.

Ces obligations sont essentielles pour maintenir l’équilibre entre les parties.

Extinction du droit d’usage et d’habitation

Dans le cadre du viager, le DUH s’éteint généralement :

au décès du vendeur,
ou en cas de renonciation anticipée, si celle-ci est prévue.

À l’extinction du droit, l’acheteur récupère automatiquement la pleine jouissance du bien.

Sécurité juridique du DUH

Le droit d’usage et d’habitation doit être expressément mentionné dans l’acte notarié.
Sa durée, ses limites et ses conséquences doivent être clairement définies afin d’éviter tout litige.

Une solution adaptée à certains profils

Le DUH est particulièrement adapté aux vendeurs souhaitant :

rester dans leur logement,
tout en limitant la portée de leurs droits d’occupation.

Il constitue une alternative structurée à l’usufruit dans le cadre du viager occupé.

Droit d’usage et d’habitation