Nue-propriété

Nue-propriété : définition et rôle dans le viager

La nue-propriété est un concept juridique central dans le fonctionnement du viager, en particulier dans le viager occupé. Elle correspond au fait de détenir la propriété d’un bien sans en avoir l’usage ni les revenus, ceux-ci étant réservés à l’usufruitier ou au titulaire d’un droit d’usage.

Dans une vente en viager, la nue-propriété structure la répartition des droits entre vendeur et acheteur sur la durée.

Définition de la nue-propriété

La propriété d’un bien immobilier se compose de deux éléments :

• l’usufruit, qui confère le droit d’usage et de perception des revenus,
• la nue-propriété, qui confère la propriété juridique du bien.

Le nu-propriétaire est donc propriétaire du bien, mais sans pouvoir l’occuper ni le louer, tant que l’usufruit ou le droit d’usage subsiste.

Nue-propriété et viager

Dans un viager occupé, l’acheteur acquiert généralement la nue-propriété du bien.
Le vendeur conserve l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation, ce qui lui permet de continuer à vivre dans le logement.

Ce mécanisme permet de dissocier :

• la propriété juridique,
• de la jouissance effective du bien.

Différence entre nue-propriété et pleine propriété

La pleine propriété correspond à la réunion de :

• la nue-propriété,
• et de l’usufruit.

Dans le cadre du viager, la pleine propriété n’est généralement reconstituée qu’au décès du vendeur, moment où l’usufruit s’éteint automatiquement.

Valeur de la nue-propriété

La valeur de la nue-propriété est inférieure à celle de la pleine propriété.
Cette valeur est déterminée en tenant compte :

• de l’âge du vendeur,
• de la durée probable de l’usufruit,
• de la valeur vénale du bien.

Plus l’usufruit est susceptible de durer longtemps, plus la valeur de la nue-propriété est réduite.

Nue-propriété et calcul du viager

Le calcul du bouquet et de la rente repose en grande partie sur la valeur de la nue-propriété.
L’abattement appliqué à la valeur du bien permet de déterminer la base économique sur laquelle s’appuie le montage du viager.

La nue-propriété constitue ainsi un élément structurant du calcul financier.

Droits du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire dispose de certains droits :

• il est juridiquement propriétaire du bien,
• il peut le vendre ou le transmettre, sous réserve des droits existants,
• il récupère automatiquement la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.

Il ne peut toutefois ni occuper le bien ni en percevoir les loyers tant que l’usufruit est en vigueur.

Obligations du nu-propriétaire

Dans un viager, le nu-propriétaire assume généralement :

• les grosses réparations,
• certaines charges structurelles du bien, sauf disposition contraire prévue dans l’acte notarié.

Ces obligations sont distinctes de celles de l’usufruitier.

Extinction de la nue-propriété

La nue-propriété ne s’éteint pas à proprement parler, mais elle évolue.
À l’extinction de l’usufruit (le plus souvent au décès du vendeur), le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans formalité ni coût supplémentaire.

La nue-propriété comme outil patrimonial

La nue-propriété est souvent utilisée comme un outil de transmission et d’investissement à long terme.
Dans le cadre du viager, elle permet à l’acheteur d’acquérir un bien progressivement, tout en respectant le cadre de vie du vendeur.

Bien comprise, la nue-propriété constitue l’un des fondements juridiques du viager occupé.