Usufruit

Usufruit : définition et rôle dans une vente en viager

L’usufruit est un droit réel qui joue un rôle important dans certaines ventes en viager, en particulier dans le cadre du viager occupé. Il permet à une personne d’utiliser un bien immobilier et d’en percevoir les revenus, sans en être pleinement propriétaire.

Dans un viager, l’usufruit structure la répartition des droits entre le vendeur et l’acheteur.

Définition de l’usufruit

L’usufruit est le droit de :

• jouir d’un bien (l’occuper),
• et d’en percevoir les fruits (par exemple les loyers), sans en détenir la nue-propriété.

Le titulaire de l’usufruit est appelé usufruitier, tandis que le détenteur de la nue-propriété est le nu-propriétaire.

Usufruit et viager

Dans une vente en viager, l’usufruit est fréquemment conservé par le vendeur.
Cela signifie que :

• le vendeur peut continuer à habiter le logement,
• ou choisir de le louer et d’en percevoir les loyers, selon les modalités prévues dans l’acte notarié.

L’acheteur devient alors nu-propriétaire du bien jusqu’à l’extinction de l’usufruit.

Usufruit ou droit d’usage et d’habitation

Il est important de distinguer l’usufruit du droit d’usage et d’habitation :

• l’usufruit permet l’occupation et la location du bien,
• le droit d’usage et d’habitation permet uniquement d’y vivre, sans le louer.

Le choix entre ces deux droits a un impact direct sur la valeur du bien et sur le calcul de la rente viagère.

Usufruit et valeur du bien

La conservation de l’usufruit par le vendeur entraîne une décote de la valeur du bien, appelée abattement d’occupation.
Cette décote tient compte :

• de l’âge de l’usufruitier,
• de la durée probable de l’usufruit,
• de la privation de jouissance pour l’acheteur.

Plus l’usufruit est susceptible de durer longtemps, plus la valeur économique de la nue-propriété est réduite.

Droits et obligations de l’usufruitier

L’usufruitier dispose de droits étendus :

• occuper le logement,
• percevoir les revenus locatifs,
• utiliser le bien conformément à sa destination.

En contrepartie, il doit :

• assurer l’entretien courant du bien,
• préserver sa substance,
• supporter certaines charges liées à l’usage.

Obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire, souvent l’acheteur en viager, conserve la propriété juridique du bien.
Il assume généralement :

• les grosses réparations,
• les obligations liées à la structure du bâtiment, sauf disposition contraire prévue dans l’acte.

Extinction de l’usufruit

Dans le cadre d’un viager, l’usufruit s’éteint le plus souvent :

• au décès de l’usufruitier,
• ou, plus rarement, en cas de renonciation anticipée.

À ce moment, l’acheteur récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires.

Usufruit et sécurité juridique

L’usufruit est un droit strictement encadré par la loi et doit être clairement défini dans l’acte notarié.
Sa durée, son étendue et ses conséquences doivent être précisément décrites afin d’éviter tout litige.

Une notion clé du viager occupé

L’usufruit est un mécanisme fondamental pour comprendre le fonctionnement du viager occupé.
Il permet de concilier le maintien du cadre de vie du vendeur avec l’acquisition progressive du bien par l’acheteur.