Acheter en viager en Belgique : un bon investissement pour 2024 ?

En bref: La réponse rapide

En Belgique, le viager se présente comme une option d'investissement immobilier atypique. Il offre à l'acquéreur (le débirentier) la possibilité d'acquérir un bien sans débourser immédiatement l'intégralité du prix. L'opération se déroule via le versement d'un bouquet initial, suivi d'une rente viagère versée périodiquement au vendeur (le crédirentier) jusqu'à son décès. Bien qu'il puisse offrir des rendements intéressants, cet investissement requiert une compréhension pointue des mécanismes et des risques. Moins répandu que la vente classique, le viager propose des avantages fiscaux et financiers, mais exige une planification méticuleuse et un accompagnement professionnel.

Qu'est-ce que l'achat en viager en Belgique?

L'achat en viager est une forme de vente immobilière particulière, dont le prix est calculé en fonction de l'espérance de vie du vendeur. En Belgique, cette transaction est légalement encadrée et permet d'acquérir un bien en contrepartie d'un capital initial, le « bouquet », et d'une rente versée mensuellement ou trimestriellement au vendeur jusqu'à son décès. L'acheteur devient pleinement propriétaire du bien seulement au moment du décès du vendeur.

Il existe différentes formules de viager, notamment le viager occupé et le viager libre.

Les spécificités du viager en Belgique

Le Code civil belge régit le cadre légal du viager. Avant de s'engager, il est impératif de bien comprendre les implications juridiques et fiscales.

Le viager est un contrat dit « aléatoire ». Cela signifie que la durée du versement de la rente est incertaine. Cet aléa est l'essence même du contrat de viager.

Les différents types de viager

Pour les investisseurs en Belgique, il est crucial de bien distinguer les deux principales formes de viager :

Le viager occupé

Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit d'habiter le bien jusqu'à son décès. L'acheteur ne peut donc pas en prendre possession immédiatement.

La rente est généralement moins élevée que dans le cas d'un viager libre, car l'acheteur ne peut pas profiter du bien. C'est la forme de viager la plus courante en pratique.

Le viager libre

À l'inverse, le viager libre signifie que le bien est vacant dès la signature de l'acte de vente. L'acheteur peut alors en disposer immédiatement, que ce soit pour y habiter ou pour le mettre en location. Le bouquet initial est alors plus conséquent, et la rente est également plus élevée.

Investir en viager, bien qu'attractif, n'est pas sans risque et nécessite une analyse rigoureuse :

• Durée incertaine de la rente: Le principal risque réside dans l'aléa. Si le vendeur vit plus longtemps que l'espérance de vie estimée, le coût total de l'acquisition augmente.
• Indisponibilité du bien (en viager occupé): L'acheteur ne peut pas disposer du bien tant que le vendeur est vivant.
• Difficulté à revendre: Un bien acquis en viager peut être plus difficile à revendre qu'un bien classique.
• Charges et entretien: Même en viager occupé, certaines charges et d'importants travaux peuvent être à la charge de l'acheteur.

Les étapes clés pour acheter en viager en Belgique

Pour un investissement réussi dans le viager, il est conseillé de suivre les étapes suivantes :

1. Définir son projet: Déterminez si vous préférez un viager libre ou occupé, et définissez votre budget pour le bouquet et la rente mensuelle.
2. Recherche de biens: Parcourez les plateformes spécialisées et contactez les agences immobilières proposant des biens en viager.
3. Analyse approfondie du bien: Examinez l'état général du bien, son emplacement et sa valeur marchande réelle.
4. Évaluation du vendeur (crédirentier): L'âge et l'état de santé du vendeur sont des éléments clés pour estimer le montant de la rente.
5. Négociation des conditions: Le montant du bouquet, de la rente, son indexation et les conditions de réversion sont à négocier avec le vendeur.
6. Signature du compromis de vente: Ce document engage les deux parties et fixe les conditions de la vente.
7. Signature de l'acte authentique chez le notaire: Cette étape officialise la vente et transfère la propriété du bien (la nue-propriété dans le cas d'un viager occupé).

Faire appel à un professionnel

Vu la complexité du viager en Belgique, il est fortement recommandé de solliciter l'aide de professionnels spécialisés : notaires, avocats et experts en viager. Leurs conseils sont précieux pour sécuriser la transaction et défendre les intérêts de toutes les parties impliquées.

Une expertise personnalisée est indispensable pour évaluer la pertinence de cet investissement spécifique et anticiper les éventuelles difficultés.